Le paiement du loyer constitue la première obligation essentielle du locataire envers son bailleur. Si le principe même du paiement ne fait aucun doute, ses modalités pratiques peuvent, elles, varier selon ce qui est prévu au contrat de location. Parmi les questions que se posent fréquemment les propriétaires bailleurs figure celle du moment du paiement : faut-il exiger un loyer à terme échu ou à terme à échoir ?
Ce choix, loin d’être anodin, a des conséquences concrètes sur la trésorerie du bailleur, la gestion des impayés et parfois même sur la relation locative.
Fixer le loyer et les charges : un préalable indispensable
Avant même de rechercher un locataire, le bailleur doit déterminer le montant du loyer qui sera inscrit dans le bail, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée. Ce loyer est en principe payé mensuellement, sauf stipulation contraire, et il est très souvent exigé charges comprises.
Cela suppose donc d’avoir également fixé le montant des charges locatives récupérables, soit sous la forme d’une provision avec régularisation annuelle, soit sous forme de forfait en location meublée. Une fois ces éléments arrêtés, reste à définir quand le loyer sera payé.
Le paiement du loyer à terme à échoir
Le paiement à terme à échoir consiste à demander au locataire de régler son loyer en début de période, c’est-à-dire avant que le logement n’ait été occupé pendant le mois concerné. Concrètement, si un locataire emménage le 1er avril, il règle le loyer d’avril dès son entrée dans les lieux.
Le loyer de mai sera payé le 1er mai, celui de juin le 1er juin, et ainsi de suite. Lorsque l’entrée dans les lieux a lieu en cours de mois, seul un prorata temporis est exigible. Par exemple, pour une entrée le 10 avril, le locataire ne doit régler que le loyer correspondant aux jours réellement occupés, soit du 10 au 30 avril inclus.
Ce mode de paiement est aujourd’hui le plus répandu en matière de location d’habitation, tant pour les logements vides que meublés.
Le paiement du loyer à terme échu
Le paiement à terme échu signifie que le loyer est réglé après la période d’occupation, en fin de mois ou au début du mois suivant. Dans l’exemple d’un emménagement le 1er avril, le loyer d’avril sera payé le 30 avril, ou plus couramment le 5 mai, à l’image du versement des aides au logement par la CAF.
Ce système est plus fréquent dans les baux commerciaux ou professionnels, mais reste parfaitement légal en location d’habitation dès lors qu’il est prévu au contrat.
Terme échu ou terme à échoir : que dit la loi ?
Sur le plan strictement juridique, les deux modes de paiement sont parfaitement valables. La loi du 6 juillet 1989 n’impose aucun terme particulier : elle laisse aux parties la liberté de fixer la date de paiement du loyer dans le bail. En théorie, il n’existe donc aucune différence juridique : le loyer dû pour un mois donné est intégralement payé dans les deux cas.
En pratique, toutefois, le terme à échoir est très largement privilégié par les bailleurs particuliers.
Pourquoi la majorité des bailleurs privilégient le terme à échoir
Le paiement du loyer dès l’entrée dans les lieux permet tout d’abord de valider concrètement l’engagement du locataire. Le règlement du premier loyer, souvent effectué en même temps que le dépôt de garantie, matérialise l’acceptation du montant inscrit au bail.
Ce premier encaissement constitue également un signal de solvabilité. En fin de bail, le terme à échoir offre un autre avantage majeur : il dissocie clairement le paiement du dernier loyer de la restitution du dépôt de garantie. Cette pratique consistant à retenir le dernier loyer en compensation du dépôt de garantie est strictement interdite, mais reste fréquente.
Enfin, le terme à échoir améliore la trésorerie du bailleur. L’encaissement anticipé des loyers permet de faire face plus facilement aux charges et aux échéances de crédit.
Adapter le terme de paiement au profil du locataire
Certains bailleurs choisissent néanmoins un terme échu pour tenir compte de la date de versement des revenus de leurs locataires. Lorsqu’un locataire perçoit son salaire le 10 ou le 15 du mois, fixer un paiement en début de mois peut générer des retards récurrents. Dans ce contexte, un terme échu peut contribuer à sécuriser la régularité des paiements.
La loi ne fait toutefois pas dépendre l’exigibilité du loyer de la date de perception des revenus.
Peut-on demander plusieurs mois de loyers d’avance ?
Sur le principe, demander un paiement anticipé de plusieurs mois de loyer est légal, à condition que cela soit expressément prévu dans le contrat de location. Il peut s’agir d’un paiement trimestriel à échoir ou du versement de six mois de loyers dès l’entrée dans les lieux.
Pour les locations vides, lorsque le paiement d’avance dépasse deux mois, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Pour les locations meublées, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Les loyers versés d’avance restent juridiquement des loyers imputables sur les échéances futures.
Une pratique légale mais rarement pertinente
Demander plusieurs mois de loyers d’avance constitue souvent un frein important à la recherche de locataires. Le loyer représente en moyenne 25 à 35 % des revenus des ménages locataires.
Cette pratique n’est donc envisageable que dans des situations très particulières. Dans certains cas, notamment en l’absence de toute garantie classique, le paiement anticipé peut constituer une alternative contractuelle, à condition qu’elle soit acceptée librement.
En résumé
Le choix entre terme échu et terme à échoir relève avant tout d’une stratégie de gestion locative. Le terme à échoir reste aujourd’hui la solution la plus sécurisante pour les bailleurs d’habitation. L’essentiel demeure que le mode de paiement soit clairement mentionné dans le contrat, compris par le locataire et appliqué de manière cohérente.