Réponse rapide
En habitation, l’augmentation annuelle se calcule avec l’IRL si (et seulement si) une clause de révision figure au bail :
Nouveau loyer = loyer actuel × (IRL « trimestre de référence du bail » / IRL même trimestre N-1).
En commercial/tertiaire, on utilise ILC ou ILAT selon le bail, avec la même formule.
Points à ne pas oublier : pas de rétroactivité (loi ALUR : délai d’1 an pour demander la révision), encadrement des loyers en zones tendues (plafonds à respecter), interdiction d’augmenter les logements classés F ou G (loi Climat).
Quel indice utiliser selon le type de bail ?
Habitation (vide ou meublé longue durée) → IRL (Indice de Référence des Loyers, publié par l’Insee chaque trimestre). Le bail doit prévoir la révision et indiquer le trimestre de référence. À défaut de précision, on retient le dernier IRL connu à la signature.
Bail commercial → ILC (activités commerciales/artisanales) ou ILAT (activités tertiaires, bureaux, professions libérales). L’indice applicable est celui prévu au contrat.
ICC n’est plus l’indice usuel des baux commerciaux conclus/renouvelés depuis 2014 ; on lui préfère ILC/ILAT.
Formule de calcul (habitation – IRL) et exemple
Vérifiez la clause de révision et le trimestre IRL indiqué au bail.
Récupérez l’IRL de ce trimestre pour l’année en cours et l’année précédente.
Appliquez : Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL N / IRL N-1).
Arrondissez à l’euro/centime près selon vos usages et notifiez le locataire.
Exemple (pédagogique)
Loyer actuel : 700 € HC. Trimestre de référence : T3.
IRL T3 N-1 = 140,74 ; IRL T3 N = 143,47 → Nouveau loyer = 700 × (143,47 / 140,74) = 713,58 €.
À retenir : sans clause, pas de révision ; demande tardive = application à compter de la demande seulement (pas de rétro).
Quel indice utiliser selon le type de bail ? (rappel détaillé)
Pour un bail d’habitation (vide ou meublé), l’unique référence légale est l’IRL (Indice de Référence des Loyers) publié par l’Insee chaque trimestre. Il sert à revaloriser le loyer hors charges, à condition qu’une clause de révision figure dans le bail et que l’on respecte le trimestre de référence indiqué. En l’absence de clause, pas de révision possible pendant le bail.
Pour un bail commercial (activité commerciale ou artisanale), on utilise l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Il reflète l’évolution des prix à la consommation, de la construction neuve et du chiffre d’affaires du commerce de détail. La formule reste la même (loyer × indice N / indice N-1), mais l’indice n’est pas l’IRL.
Pour un bail professionnel/tertiaire (bureaux, professions libérales, logistique), l’indice adapté est l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires). Là encore, la révision n’est possible qu’avec clause et selon le trimestre prévu au contrat.
À propos de l’ICC (Indice du Coût de la Construction) : son usage a été fortement restreint (révisions/renouvellements de baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis 2014). Sauf stipulation contractuelle antérieure encore applicable, privilégiez ILC/ILAT selon l’activité.
Calculer l’augmentation avec l’IRL (formule et exemple)
La révision annuelle d’un loyer d’habitation se fait via l’IRL. La formule est toujours la même : nouveau loyer = loyer actuel hors charges × IRL du trimestre de référence (année N) ÷ IRL du même trimestre (année N-1). Le trimestre de référence est celui mentionné dans le bail ; s’il n’est pas précisé, on retient le dernier IRL connu à la date de signature. La prise d’effet intervient à la date prévue au bail et la révision n’est pas rétroactive : depuis la loi Alur, le bailleur dispose d’un an pour l’exiger, passé ce délai il perd le bénéfice pour la période écoulée.
Exemple chiffré (valeurs indicatives) : loyer actuel 800 € HC, trimestre de référence T3, IRL T3 N = 141,00, T3 N-1 = 137,00 ⟶ 800 × 141,00 / 137,00 = 823,65 €, arrondi usuel au centime (ou à l’euro selon vos pratiques contractuelles). Pensez à vérifier l’encadrement des loyers en zone tendue et l’interdiction d’augmenter les logements classés F ou G (loi Climat) : ces règles peuvent bloquer une hausse pourtant calculée avec l’IRL.
Baux commerciaux et professionnels : ILC et ILAT (formules et exemples)
Pour les baux commerciaux (activité commerciale ou artisanale), la révision se calcule avec l’ILC. Pour les baux professionnels/tertiaires (bureaux, professions libérales, plateformes logistiques), on utilise l’ILAT. La formule reste identique à l’habitation : nouveau loyer = loyer actuel × (nouvel indice / ancien indice), en respectant le trimestre de référence indiqué au bail.
L’indice est trimestriel et publié par l’Insee ; la prise d’effet suit la date prévue au contrat. Depuis la loi Pinel, l’ICC n’est plus retenu pour les baux conclus/renouvelés depuis 2014, sauf clauses anciennes toujours en vigueur. Au renouvellement, veillez au plafonnement (variation limitée par l’indice) et aux cas de déplafonnement en présence d’une modification des facteurs locaux de commercialité.
Exemple ILC (valeurs indicatives) : loyer actuel 1 500 €, trimestre de référence T2, ILC T2 N = 126,00, ILC T2 N-1 = 123,00 ⟶ 1 500 × 126,00 / 123,00 = 1 536,59 €.
Exemple ILAT (valeurs indicatives) : loyer actuel 2 200 €, trimestre de référence T4, ILAT T4 N = 120,5, ILAT T4 N-1 = 118,0 ⟶ 2 200 × 120,5 / 118,0 = 2 246,61 €.
Bonnes pratiques : indiquez sur la quittance le loyer HC, la révision appliquée (formule + indices), puis le loyer CC. Conservez capture INSEE, tableur de calcul et notification pour la traçabilité.
Calendrier, conditions et non-rétroactivité (habitation et professionnel)
La révision n’est possible que si une clause d’indexation figure au bail et à la date prévue (souvent la date anniversaire). On applique l’indice du trimestre de référence mentionné au contrat (à défaut, celui le plus récent à la signature). La hausse prend effet à la date de notification du bailleur : en habitation, la révision n’est pas rétroactive au-delà du délai légal ; si vous vous manifestez tard, seuls les mois restant à courir peuvent être révisés. En baux commerciaux/professionnels, la prise d’effet suit aussi la date contractuelle ou la demande régulière (LRAR/acte), sans rétroactivité indue.
Points de vigilance :
Habitation (IRL) : pas de révision sans clause, pas d’effet rétroactif si la demande intervient après le délai d’un an à compter de la date prévue.
Zones encadrées et énergie : au-delà de l’IRL, vérifiez les freins réglementaires (encadrement des loyers local, interdiction d’augmenter certains logements très énergivores tant que les conditions légales ne sont pas remplies).
Commerces/tertiaire (ILC/ILAT) : tenez l’échéance triennale/annuelle prévue et la majorité des clauses excluant toute rétroactivité ; au renouvellement, appliquez plafonnement/déplafonnement selon les règles (valeur locative, facteurs locaux).
En pratique : calculez d’abord, notifiez ensuite (montant, indices, date d’effet) et conservez la traçabilité (quittance mise à jour, tableau de calcul, copie de l’indice).
Exemples de calcul concrets (habitation IRL, commerce ILC, tertiaire ILAT)
Pour éviter les erreurs, partez toujours du loyer hors charges, vérifiez le trimestre de référence inscrit au bail et utilisez les indices publiés par l’INSEE correspondant au même trimestre d’une année sur l’autre. Les exemples suivants sont pédagogiques (indices illustratifs).
Habitation – IRL (bail vide ou meublé)
Données : loyer actuel 750 € HC, trimestre de référence T3, nouvel IRL T3 = 142,06, ancien IRL T3 = 139,65.
Calcul : 750 × 142,06 / 139,65 = 763,00 € (arrondi au centime).
À facturer : 763,00 € HC (les charges restent distinctes, sauf forfait en meublé qui peut être révisé en même temps si le bail le prévoit).
Bail commercial – ILC
Données : loyer actuel 2 000 €, trimestre de référence T2, ILC T2 N = 120,40, ILC T2 N-1 = 117,95.
Calcul : 2 000 × 120,40 / 117,95 = 2 043,64 € → 2 043,64 €.
Bail professionnel/tertiaire – ILAT
Données : loyer actuel 1 500 €, trimestre de référence T4, ILAT T4 N = 118,10, ILAT T4 N-1 = 116,80.
Calcul : 1 500 × 118,10 / 116,80 = 1 515,58 € → 1 515,58 €.
Bonnes pratiques : indiquez sur la quittance le loyer HC, la révision appliquée (formule + indices), puis le loyer CC. Conservez capture INSEE, tableur de calcul et notification pour la traçabilité.
Notification, preuve et mentions à faire figurer
La révision prend effet à la date prévue au bail (ou à la date de votre notification en habitation si vous vous manifestez tard). Pour sécuriser :
Support : privilégiez une LRAR (ou acte d’huissier) ; un e-mail peut compléter l’info mais ne remplace pas la preuve forte.
Contenu minimal :
Adresse du logement et référence du bail ;
Date d’effet de la révision ;
Ancien loyer HC, nouvel indice (trimestre et valeur) et ancien indice (même trimestre année N-1) ;
Formule rappelée : Nouveau loyer = Loyer en cours × Nouvel indice / Ancien indice ;
Nouveau loyer HC et, le cas échéant, montant CC (si forfait de charges révisé en meublé) ;
Lien/source INSEE ou copie de l’extrait d’indice.
Non-rétroactivité (habitation) : passé 1 an après la date prévue, vous perdez le bénéfice de la hausse pour la période écoulée ; vous ne pouvez appliquer la révision que pour l’avenir.
Encadrements : vérifiez l’encadrement des loyers local (zones tendues) et l’interdiction d’augmenter certains logements très énergivores ; en commercial/tertiaire, respectez les plafonds/clauses et la procédure (demande à échéance).
Astuce pro : joignez à la lettre une quittance recalculée (mois M+1), un tableau de calcul et gardez un registre de révision (par lot) : cela simplifie toute contestation ultérieure.
Encadrement des loyers et logements F/G : limites à l’augmentation
Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, la révision annuelle par l’IRL ne peut jamais conduire à dépasser le loyer de référence majoré : si votre loyer est déjà au plafond, l’indexation n’est pas applicable. À la re-location ou au renouvellement, les règles de plafonnement s’ajoutent (loyer de référence, compléments de loyer dûment justifiés, etc.).
Par ailleurs, pour les logements énergivores classés F ou G, la loi Climat interdit toute augmentation de loyer (y compris via révision) tant que le logement n’a pas été amélioré : la clause d’indexation existe, mais ne produit pas d’effet. Vérifiez aussi les arrêtés locaux : certains territoires imposent des contraintes spécifiques (information renforcée, mentions obligatoires en bail, etc.).
Erreurs fréquentes et cas particuliers à connaître
Plusieurs pièges techniques font capoter une révision. D’abord, respectez strictement le trimestre de référence prévu au bail (on compare le même trimestre d’une année sur l’autre) ; changer de trimestre fausse le calcul. Si le bail ne précise pas le trimestre, on retient le dernier indice connu à la signature. En habitation, toute notification au-delà de 1 an après la date prévue fait perdre la hausse sur la période écoulée (non-rétroactivité).
En meublé au forfait de charges, le forfait peut être révisé si la clause le prévoit, mais ce n’est pas une régularisation au réel. En colocation, bail unique : un seul loyer révisé pour tous ; baux multiples : on calcule par contrat. Révision en cours de mois : appliquez la hausse pro rata temporis à la date d’effet. Enfin, en baux commerciaux/tertiaires, ne confondez pas révision indexée (ILC/ILAT) et révision triennale/renouvellement (règles de plafonnement et de valeur locative distinctes).
Baux commerciaux et professionnels : révision avec ILC / ILAT (formule, calendrier, plafonnement)
Pour les baux commerciaux (commerce/artisanat), on utilise l’ILC ; pour les activités tertiaires (bureaux, professions libérales, logistique), l’ILAT. La formule reste la même que pour l’IRL :
Nouveau loyer = loyer actuel × (indice de référence nouveau) / (indice de référence ancien), en respectant le même trimestre d’une année sur l’autre.
Points clés : l’ICC n’est plus utilisable pour les baux conclus/renouvelés depuis sept. 2014 (réforme Pinel) ; la révision triennale et le renouvellement obéissent à des règles propres (plafonnement par la valeur locative et la variation d’indice).
Exemple (commerce – ILC) : loyer 1 500 € HT, ILC T3 N-1 = 129,00 → ILC T3 N = 132,50 → 1 500 × 132,50 / 129,00 = 1 541,86 € (arrondi contractuel).
Attention : si le plafonnement (valeur locative / règles L145-38 s.) bloque la hausse, l’indexation ne peut le dépasser. Conservez tableau d’indices INSEE, bail et historique de loyers pour sécuriser vos calculs.
Encadrement des loyers et limites à l’augmentation (zones tendues, passoires F/G, rétroactivité)
Avant de calculer, vérifiez que la hausse est juridiquement possible. En zones tendues soumises à l’encadrement des loyers, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (et le complément de loyer n’a rien à voir avec l’indexation IRL : il doit être motivé par des caractéristiques de confort/rareté, et peut être contesté). Pour les logements classés F ou G, la loi Climat interdit en principe toute augmentation de loyer (nouveau bail, renouvellement ou en cours de bail via IRL).
Sans clause d’indexation dans le bail, aucune révision possible. Et même avec clause, la révision n’est pas rétroactive : si vous ne la déclenchez pas dans l’année qui suit la date prévue, la hausse pour la période écoulée est perdue. Enfin, si le bail mentionne un trimestre précis d’IRL, vous devez utiliser ce même trimestre d’une année sur l’autre ; un mauvais trimestre invalide le calcul.