Quand le bail est-il réellement terminé ?
Pour que le congé délivré par le bailleur soit valable, trois conditions cumulatives doivent être respectées. Le congé doit reposer sur un motif légal – vente du logement, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux – être notifié par un mode de transmission autorisé, et respecter les délais légaux.
À défaut, le congé est irrégulier et le bail se poursuit de plein droit. Le locataire conserve alors son statut et ne peut pas être considéré comme occupant sans droit ni titre.
Statut du locataire après la fin du bail
Lorsque le bail est valablement arrivé à son terme ou résilié par décision judiciaire, et que le locataire se maintient dans les lieux, il devient juridiquement un occupant sans droit ni titre.
Le contrat de location cesse de produire ses effets, mais l’occupant reste tenu de restituer le logement. Il ne bénéficie plus des droits attachés au bail, tout en conservant certaines protections procédurales.
Ce statut n’autorise jamais le bailleur à reprendre le logement par ses propres moyens. Toute expulsion doit obligatoirement passer par une procédure judiciaire.
Indemnité d’occupation : principe et calcul
Dès le lendemain de la fin du bail ou de la résiliation judiciaire, le locataire devenu occupant sans droit ni titre est redevable d’une indemnité d’occupation.
Cette indemnité se substitue au loyer et correspond, dans la majorité des cas, au dernier loyer charges comprises. Elle est due jusqu’à la restitution effective des clés au bailleur ou au commissaire de justice.
Le juge peut ajuster son montant lorsque le loyer antérieur était manifestement inférieur à la valeur locative du marché. Des intérêts au taux légal peuvent également être appliqués à compter de chaque échéance impayée.
Justifier l’indemnité d’occupation
Pour sécuriser le calcul et le recouvrement de l’indemnité d’occupation, le bailleur doit être en mesure de produire un dossier complet.
Les pièces utiles comprennent notamment le bail initial, les éventuels avenants, le congé régulier avec preuve de réception, les décomptes de loyers et charges, ainsi que toute preuve de non-restitution des clés.
En cas de contestation, des éléments de comparaison de la valeur locative peuvent être produits afin d’étayer le montant réclamé.
Procédure à suivre pour le bailleur
Mise en demeure de libérer les lieux
La première étape consiste à adresser à l’occupant une mise en demeure de quitter les lieux et de régler l’indemnité d’occupation. Cet acte, souvent délivré par commissaire de justice, permet de constituer une preuve solide.
Assignation devant le tribunal judiciaire
À défaut de départ volontaire, le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. L’assignation vise à obtenir l’expulsion et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation.
Le dossier comprend l’ensemble des pièces contractuelles et financières, ainsi que les justificatifs de propriété du bailleur.
Jugement et commandement de quitter les lieux
Si le juge fait droit à la demande, il prononce l’expulsion et fixe l’indemnité d’occupation. Il peut toutefois accorder des délais de grâce au locataire.
Une fois la décision exécutoire, un commandement de quitter les lieux est délivré, avec un délai légal minimum de deux mois.
Concours de la force publique
En l’absence de départ à l’issue du commandement, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique auprès de la préfecture. En cas de refus prolongé, la responsabilité de l’État peut être engagée.
Trêve hivernale et délais de grâce
La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l’exécution matérielle des expulsions, mais n’interrompt ni la procédure judiciaire ni le calcul de l’indemnité d’occupation.
Le juge peut également accorder des délais de grâce pouvant aller jusqu’à trois ans, en fonction de la situation personnelle du locataire et de ses démarches de relogement.
Ces délais sont indépendants de la trêve hivernale et peuvent s’y superposer.
Droits et leviers du locataire
Le locataire peut tenter de négocier un délai amiable de départ avec le bailleur, moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation raisonnable.
Il peut également solliciter des délais de grâce devant le juge ou contester la validité du congé s’il estime que celui-ci ne respecte pas les exigences légales.
Un accompagnement par l’ADIL, une association ou un avocat permet souvent de sécuriser la démarche et de présenter un dossier étayé.
Cas particuliers fréquents
En colocation avec clause de solidarité, les occupants restés dans les lieux après l’échéance peuvent être tenus solidairement au paiement de l’indemnité.
En bail mobilité, l’absence de reconduction automatique implique qu’un maintien dans les lieux entraîne immédiatement le statut d’occupant sans droit ni titre.
Sans restitution des clés, l’occupation est présumée se poursuivre, même si le logement semble inoccupé.
À retenir
Un locataire qui reste après la fin régulière de son bail ne devient pas un squatteur, mais un occupant sans droit ni titre.
Il doit une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des clés et ne peut être expulsé qu’à l’issue d’une procédure judiciaire complète.
Pour le bailleur comme pour le locataire, le respect des formes, des délais et la conservation des preuves sont déterminants pour sécuriser la situation.