Le bailleur peut poursuivre l’entreprise signataire du bail mais aussi l’occupant des lieux

Jurisprudence poursuite par le bailleur

Certains bailleurs louent leur logement directement à une entreprise ; cette dernière désirant disposer d’un logement pour accueillir des salariés.

Un récent arrêt de la Cour de Cassation montre que, en cas de dégradations dans le logement, le bailleur peut se retourner contre l’occupant et pas seulement contre le signataire du bail (l’entreprise).

En l’occurrence, l’affaire fait état d’un bailleur ayant signé un contrat de bail avec une société afin que celle-ci mette le logement à disposition de l’un de ses salariés.

A la fin du bail, le bailleur constate des dégradations

L’occupant n’a pas entretenu, comme l’exige le contrat, l’intérieur de la maison, mais aussi les terrasses, le jardin et la piscine. Celui-ci a, en effet, des obligations, en ce sens : reportez-vous à nos dossiers : « Les obligations du locataire tout au long du contrat de bail » et « Quels sont les travaux à la charge du locataire et du propriétaire ? »

Les sols, les murs et les plafonds sont considérablement abîmés et plusieurs équipements manquent.

Le bailleur assigne alors en justice

Et cela pour réparation du préjudice, l’occupant ayant habité la maison, mais aussi l’entreprise locataire ayant signé le contrat de location.

Le Tribunal d’instance, puis la Cour d’appel, rejettent ses demandes, les jugeant irrecevables. « Il est impossible, indiquent les juges, d’agir à la fois en responsabilité contractuelle contre le locataire et en responsabilité délictuelle contre l’occupant, au cours d’une même procédure. » Ils incitent le bailleur à concentrer son action contre le locataire, seul responsable, pour eux, du respect des obligations d’entretien ou de réparation, liées au contrat de bail.

Saisie à son tour, la Cour de Cassation* annule ces décisions, indiquant que : « la recevabilité de l’action en responsabilité délictuelle formée par le propriétaire d’un logement contre un occupant auquel il n’est pas contractuellement lié n’est pas subordonnée à la mise en cause du locataire. » En d’autres termes, les deux actions sont indépendantes l’une de l’autre. Et en cas de dégradations commises dans un logement, le propriétaire a donc la possibilité de mettre en cause l’occupant, même s’il n’est pas signataire du bail.

Cette décision est intéressante : pourrait-elle être adaptée au cas des sous-locations ou bien la Cour de Cassation fait-elle une exception pour la location spécifique à une entreprise ? Car dans le cadre de la sous-location – comme dans le cadre général d’ailleurs – c’est théoriquement toujours le locataire signataire du bail qui est responsable de dégradations éventuelles… Voyez à ce propos notre dossier « Dégradations lors d’une sous-location : qui est responsable ? »

En tout état de cause, louer directement à une entreprise (encore faut-il qu’elle soit sérieuse et financièrement en bonne santé) reste une voie à privilégier de la part des bailleurs car, la très grande majorité du temps, ces locations se déroulent sereinement. Voyez notre dossier « Louer à une entreprise : une bonne façon de sécuriser le bail. »

*Analyse de la Cour de cassation, 3e chambre civile du 20 décembre 2018, pourvoi n° 17-31461.

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