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Nouvelles mesures de garantie des loyers impayés pour les propriétaires

Afin de parer aux loyers impayés, les compagnies d’assurances proposent aux propriétaires bailleurs de souscrire une GLI, garantie loyers impayés.

La garantie loyers impayés, ou assurance loyers impayés, est un service proposé par les compagnies d’assurances aux propriétaires bailleurs afin de couvrir les pertes financières en cas d’impayés du locataire.

La garantie loyers impayés est-elle obligatoire ?

La GLI n’est pas obligatoire mais elle représente aujourd’hui la garantie la plus fiable pour parer aux défauts de paiement des charges et loyers du locataire. Elle est désormais systématiquement proposée aux propriétaires par les assurances ainsi que par les agences immobilières chargées de la gestion locative.

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Cette garantie assure au propriétaire bailleur une continuité de revenus pour une durée établie par contrat qui peut être de douze ou vingt-quatre mois. La compagnie d’assurance indemnise le propriétaire dès le premier impayé. Elle permet au propriétaire de régler plus sereinement le problème d’impayés causé par son locataire.

Certaines options de la GLI peuvent également couvrir les réparations dues à une dégradation commise par le locataire. Les éventuelles procédures de justice et frais inhérents peuvent également être couverts par l’assurance. La GLI peut aussi prendre en charge les loyers en cas de décès du locataire ou de départ de celui-ci avant la fin du bail. Enfin, les périodes de vacances du logement peuvent également être couvertes pour une durée fixée lors de la souscription de la garantie.

La GLI, comment ça marche ?

Lorsque le propriétaire bailleur constate un retard de paiement du loyer, il doit en premier lieu relancer le locataire au moyen d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Après deux semaines, une mise en demeure doit être envoyée par courrier recommandé puis un commandement de payer par le biais d’un commissaire de justice (ex-huissier).

Lorsque ces procédures sont remplies et que le locataire n’a toujours pas payé, le propriétaire bailleur peut se tourner vers la compagnie d’assurance pour activer la GLI et percevoir ses premières indemnités. La garantie est rétroactive, c’est-à-dire que l’indemnité sera calculée à partir du premier impayé.

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Peut-on exiger un garant lorsque l’on a souscrit une GLI ?

Lorsqu’un propriétaire a souscrit une garantie loyer impayés, il lui est interdit de demander un garant au locataire. Cette mesure présente un avantage certain, car le locataire n’a plus à rechercher de garant. Pour le propriétaire bailleur, cette contrainte levée permet d’attirer un plus grand nombre de candidats à la location. Dans le cas d’un locataire étudiant ou en contrat d’apprentissage, la loi autorise toutefois le propriétaire à demander un garant même s’il a souscrit une garantie loyer impayés.

Peut-on déduire la GLI des impôts ?

S’il a opté pour un régime réel d’imposition, le propriétaire bailleur peut en effet déduire le coût de l’assurance loyers impayés des revenus fonciers au titre des charges déductibles, comme l’ensemble des frais d’assurance lié au logement.

Quand souscrire une garantie loyers impayés ?

Il ne faut, bien entendu, pas attendre les premiers impayés du locataire pour songer à une GLI. Cette assurance doit être contractée dès la mise en location du logement ou à la signature du bail. La présence de la garantie effacera la contrainte du garant.

Plusieurs conditions sont indispensables pour que la compagnie d’assurance accepte la souscription :

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  • Le logement (appartement ou maison) doit être destiné à un usage d’habitation et demeurer la résidence principale du locataire (il y réside plus de huit mois dans l’année),
  • Le propriétaire bailleur doit prouver à la compagnie d’assurance la solvabilité du locataire. Il devra présenter les justificatifs suivants :
    • les trois derniers bulletins de salaire du locataire,
    • ses deux derniers avis d’imposition,
    • le contrat de travail si le locataire est salarié,
    • une copie de la pièce d’identité du locataire.

Il n’est pas possible de souscrire une assurance loyers impayés pour une location saisonnière, ni pour un local commercial.

Quels sont les montants garantis par la GLI ?

Le montant des garanties et le coût de l’assurance sont à la discrétion de chaque compagnie. Le propriétaire bailleur peut ainsi demander des devis à plusieurs compagnies afin de comparer les différentes offres et adopter celle qui lui convient le mieux. La plupart des devis peuvent être réalisés en ligne.

Le montant de la garantie correspond généralement à un pourcentage du loyer, charges comprises. Outre ce montant, qui peut être négocié, il est important de bien comprendre à partir de quand sont versées les indemnités et pour quelle durée dans le temps. En cas de doute, il est préférable de s’entretenir avec un conseiller.

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