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Réforme de la fiscalité des revenus locatifs en France

Selon que l’on perçoit des revenus d’un logement nu ou meublé, et selon également l’utilisation faite du meublé, la déclaration des revenus locatifs obéit à des règles spécifiques.

La fiscalité française des revenus locatifs dépend du mode de location : si le logement est loué vide ou s’il est meublé, le propriétaire déclarant ne bénéficie pas du même régime fiscal. Pour rappel, la déclaration des revenus doit désormais se faire sur internet sauf si le foyer ne dispose pas de connexion (ce qui sera à justifier).

Quelle fiscalité pour les logements non meublés ?

Si le bailleur loue une maison ou un appartement non meublé, on parle de location nue ou de location vide. Les revenus générés par cette location sont imposés au titre de revenus fonciers. Cette imposition diffère selon que les revenus bruts annuels sont supérieurs ou inférieurs à 15.000 €.

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Si les revenus sont inférieurs à 15.000 €, ils peuvent entrer dans le régime micro-foncier. Celui-ci applique un abattement forfaitaire de 30%. Le déclarant peut toutefois opter pour le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges, ce qui peut s’avérer avantageux si celles-ci représentent un montant supérieur au tiers des revenus.

Si les revenus annuels sont supérieurs à 15.000 €, c’est le régime réel qui s’applique. Le propriétaire doit alors déclarer ses revenus annuels nets, c’est-à-dire ses revenus bruts auxquels on a soustrait les charges déductibles.

Ces charges déductibles sont le coût des travaux d’amélioration énergétique réalisés dans le logement, les frais d’entretien, les intérêts de l’emprunt bancaire, les frais de copropriété, les primes d’assurances, etc.

Attention : les travaux d’agrandissement ou de transformation du logement ne sont pas déductibles.

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Le régime réel permet de déclarer un déficit foncier lorsque le montant des charges est supérieur aux revenus générés par le logement. Le déficit foncier à déclarer est plafonné à 10.700€, mais en cas de somme supérieure, il est possible de reporter le reliquat sur les déclarations futures durant les six années qui suivent.

Attention, le choix du régime réel implique de le conserver au minimum pendant trois ans. Il ne sera pas possible de revenir à un régime micro-foncier avant.

Quelle fiscalité pour les logements meublés ?

Si les revenus des logements non meublés sont à déclarer en revenus fonciers, ceux des logements meublés entrent dans le cadre des BIC, bénéfices industriels et commerciaux.

Pour entrer dans la cadre des LMNP, loueurs de meublés non professionnels, les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23.000€, ou bien ne pas représenter plus de la moitié des revenus du foyer.

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Si les revenus du logement meublé ne dépassent pas 77.700 €, le déclarant peut opter pour le régime micro-BIC qui, à l’instar du régime micro-foncier pour les non meublés, permet une déclaration simplifiée avec un abattement de 50%. Il est toutefois possible de choisir le régime réel si le montant des dépenses représente plus de la moitié de celui des revenus.

Quand les recettes dépassent les 77.700 €, le régime réel s’applique d’autorité. Il faut dès lors déclarer le revenu net imposable, c’est-à-dire les revenus auxquels ont été déduites les charges déductibles. Il est possible de déclarer un déficit foncier et de l’étaler si nécessaire sur les dix années à venir.

Quelle fiscalité pour les meublés de tourisme ?

Les meublés de tourisme font actuellement l’objet d’importantes réformes fiscales dans le but d’en limiter l’usage. Ce type de location est en effet controversé car il serait responsable d’une flambée des loyers dans certaines zones tendues, en plus de dépersonnaliser les quartiers que quittent les résidents à l’année au profit des touristes de passage.

Pour les meublés de tourisme, l’imposition change selon que le logement est classé ou non. A partir de 2025 (pour les revenus de 2024), le régime micro-BIC ne s’appliquera que si les revenus ne dépassent pas 15.000 €. L’abattement quant à lui sera réduit à 30%. Ces mesures sont applicables dès 2024 si le déclarant les estime plus avantageuses.

Au-delà de 15.000 € de revenus locatifs annuels, c’est le régime réel qui s’applique, avec déduction des charges et possibilité de déclarer un déficit.

Quelle fiscalité pour la location de pièces dans le domicile ?

Lorsqu’une partie du logement principal fait l’objet d’une sous-location, il n’est pas nécessaire de déclarer (jusqu’au 31 décembre 2026) les revenus que cela génère si le sous-locataire en a fait sa résidence principale (occupée plus de huit mois dans l’année) ou une résidence temporaire dans le cas d’un emploi saisonnier.

Dans le cas où la sous-location concerne des locataires de passage (qui n’ont pas élu domicile dans le logement), les revenus sont imposables au titre des BIC, bénéfices industriels et commerciaux. Une exonération est toutefois accordée si les revenus annuels ne dépassent pas 760 € TTC.

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