La loi de finance 2024 a apporté des changements significatifs dans la réglementation des locations meublées et la fiscalité des LMNP.
Il existe trois manières de louer un logement meublé : un bail d’habitation classique (le résident y élit domicile), un bail mobilité (un bail court non renouvelable à l’attention des personnes en mobilité professionnelle) et enfin le meublé de tourisme ou location de courte durée. Cette dernière fait aujourd’hui l’objet de nombreux débats et les autorités tentent de la légiférer afin d’en limiter l’utilisation.
Une nouvelle fiscalité pour les locations de courte durée
Afin de limiter les effets néfastes de la location de type Airbnb, une nouvelle mesure fiscale a été votée au début de l’année 2024. En raison d’un problème technique, l’application du texte est repoussée au 1er janvier 2025, mais les contribuables ont la possibilité de l’appliquer dès cette année pour leurs revenus de 2023.
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Pour l’ensemble des locations meublées, les loueurs peuvent bénéficier du régime micro-BIC lorsque leurs recettes brutes annuelles restent en-deçà du plafond 77.700 €. Pour les locations de courte durée, la nouvelle mesure baisse ce plafond à 15.000 €. L’abattement des charges appliqué dans le régime micro-BIC passe quant à lui de 50% à 30%.
En raison du bug qui a contraint les autorités à repousser l’application du texte, l’année 2024 est la dernière durant laquelle les loueurs de meublés de courte durée peuvent bénéficier du régime micro-BIC (si leurs recettes ne dépassent pas l’ancien plafond) et de l’abattement prévu dans ce régime. Le régime réel reste accessible pour tous revenus si la proportion des charges de propriété et des frais de gestion étaient supérieurs au pourcentage de l’abattement.
Les loueurs qui vont devoir passer du micro-BIC au régime réel se doivent sans attendre de passer à une comptabilité conforme aux règles fiscales. D’une manière générale, il faut noter que la location meublée de courte durée est dans le collimateur des autorités et que ses avantages fiscaux vont être drastiquement réduits.
Des mesures visant à limiter les locations de courte durée
En matière de logement, le gouvernement actuel s’attaque en priorité à deux phénomènes : la location saisonnière, responsable de l’inflation des loyers et de la dépersonnalisation des quartiers, et les logements énergivores dont l’émission de gaz à effet de serre à un fort impact sur l’environnement. Ainsi de nouvelles obligations frappent les loueurs de meublé saisonnier.
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Le DPE obligatoire pour les locations de courte durée
Afin d’éradiquer les passoires thermiques du parc locatif, le DPE, diagnostic de performance énergétique, devient obligatoire pour les locations saisonnières. Cet examen a pour but de déceler les logements énergivores et d’en interdire la location à terme.
La déclaration obligatoire de la location de courte durée
La mise en location saisonnière d’un logement devra faire l’objet d’une déclaration préalable en mairie. Le loueur devra obtenir un numéro d’enregistrement qu’il sera probablement obligatoire, à l’avenir, de faire figurer sur les annonces dans les plateformes sur internet.
La location de courte durée limitée dans le temps
Si la location saisonnière n’est autorisée, pour une résidence principale, que 120 jours dans l’année, ce chiffre pourra être abaissé à 90 dans certaines communes. Le gouvernement autorise en effet les mairies à appliquer leur propre barème sur ce point. En outre, les communes en zone tendue pourront limiter les autorisations de changement d’usage d’un logement vers la location meublée.
Quels sont les types de location meublées ?
Le bail d’habitation meublé classique est généralement fixé pour un an. Il est renouvelable et peut être rompu par le locataire avec un préavis d’un mois. Un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer est requis. Le logement doit proposer au locataire un mobilier et un équipement qui font l’objet d’une liste de meubles indispensables.
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Le bail mobilité s’adresse aux étudiants et aux professionnels en apprentissage, en stage, en formation, en mutation ou en mission temporaire. Les personnes engagées en service civique peuvent également en bénéficier. Le principe est de signer un bail non renouvelable allant de un à dix mois, sans dépôt de garantie.
La location saisonnière, enfin, permet de louer à la nuitée, à la semaine ou au mois, dans la limite de 90 jours par an. Celle-ci est actuellement soumise à de profonds changements en termes de législation.