La question de la VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) dans les logements en location est souvent source de confusion pour les bailleurs comme pour les locataires. Est-elle obligatoire ?
Qui doit s’occuper de son installation ou de son entretien ? Cet article fait le point sur les obligations légales, les responsabilités de chacun et les bonnes pratiques à adopter pour garantir une aération efficace et conforme à la réglementation.
La réglementation sur la ventilation des logements
Ventilation obligatoire mais VMC facultative
Depuis l’arrêté du 24 mars 1982, les logements doivent obligatoirement être équipés d’un système de ventilation générale et permanente. Toutefois, la loi ne précise pas que ce dispositif doit obligatoirement être une VMC. Plusieurs solutions sont admises pour répondre à cette exigence légale : il peut s’agir de fenêtres ouvrantes, de grilles d’aération naturelles ou mécaniques, ou encore d’un système de VMC. Ce dernier, bien qu’il ne soit pas imposé par la réglementation, constitue la solution la plus efficace et la plus fiable pour assurer une bonne qualité de l’air intérieur, notamment dans des logements très bien isolés ou des pièces sans ouverture sur l’extérieur.
Quand la VMC devient quasi indispensable
Certaines configurations rendent la VMC quasiment incontournable. C’est le cas dans les logements neufs construits selon les normes RT 2012 ou RE 2020, qui sont particulièrement étanches à l’air. Dans ces logements, une VMC devient indispensable pour garantir le renouvellement de l’air. Il en va de même dans les pièces aveugles comme les salles de bain sans fenêtres ou les toilettes intérieures. Enfin, les logements ayant fait l’objet d’une rénovation énergétique approfondie nécessitent souvent la mise en place d’une VMC pour compenser le manque de ventilation naturelle.
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Les obligations du propriétaire-bailleur
Garantir un logement décent
Le propriétaire-bailleur est légalement tenu de proposer un logement décent à la location. Cette obligation inclut l’installation d’un dispositif d’aération conforme et en bon état de fonctionnement. Si la VMC est présente, elle doit fonctionner correctement. Si elle est absente, d’autres moyens d’aération doivent être présents et efficaces. En cas de défaillance du système de ventilation, ou si celui-ci n’est pas conforme, le propriétaire doit engager les travaux nécessaires pour le remettre en état.
Prise en charge des réparations importantes
Les réparations importantes du système de ventilation incombent exclusivement au propriétaire. Le remplacement d’un moteur central, les travaux touchant à l’infrastructure du dispositif, ou toute intervention nécessitant un professionnel qualifié relèvent de sa responsabilité. Pour éviter tout litige, il est fortement conseillé de documenter précisément l’état du système de ventilation lors de l’état des lieux d’entrée, en indiquant si une VMC est présente, si elle fonctionne correctement, et si un entretien particulier est requis.
Les responsabilités du locataire
Entretien courant de la VMC
Du côté du locataire, la loi prévoit également un certain nombre d’obligations. Selon le décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, l’entretien courant de la VMC est à la charge du locataire. Cela signifie qu’il doit s’assurer du nettoyage régulier des bouches d’extraction, du dépoussiérage des grilles d’entrée d’air et, si nécessaire, du remplacement des filtres. Il ne s’agit pas de travaux lourds mais d’un entretien de base qui permet de garantir le bon fonctionnement du dispositif et de prévenir les pannes ou les dégradations.
Usage conforme et communication avec le bailleur
En plus de cet entretien, le locataire doit utiliser correctement le système de ventilation. Il ne doit pas obstruer les bouches d’aération ni empêcher la circulation de l’air. Il doit également continuer à aérer régulièrement le logement, même si celui-ci est équipé d’une VMC, afin de permettre un renouvellement suffisant de l’air. En cas de dysfonctionnement constaté, il a l’obligation d’en informer le propriétaire dans les plus brefs délais. Cette communication est essentielle pour que les réparations nécessaires soient engagées rapidement et pour éviter que le problème ne s’aggrave.
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Les conséquences d’une mauvaise aération
Risques sanitaires et matériels
Une mauvaise aération du logement peut avoir des conséquences importantes, tant pour la santé des occupants que pour l’intégrité du bâtiment. Une ventilation insuffisante favorise l’apparition de moisissures, la condensation sur les parois, la détérioration des peintures, des plâtres ou des papiers peints. À plus long terme, l’humidité persistante peut dégrader la structure même du logement. Elle peut aussi entraîner des troubles respiratoires chez les occupants, en particulier les enfants ou les personnes sensibles. Enfin, des odeurs stagnantes peuvent apparaître, rendant le logement inconfortable à vivre.
Répartition des responsabilités en cas de litige
En cas de litige lié à l’humidité ou aux moisissures, les responsabilités sont partagées selon les circonstances. Si le logement est mal conçu ou si le système de ventilation est défectueux, la responsabilité du propriétaire est engagée. En revanche, si le locataire a négligé l’aération du logement, bouché les grilles de ventilation ou ignoré les recommandations d’entretien, sa responsabilité peut être reconnue. C’est pourquoi il est essentiel de vérifier et d’indiquer précisément l’état du dispositif d’aération lors de l’état des lieux d’entrée.
Pourquoi la VMC est un choix judicieux
Les avantages pour le bailleur
Même si la VMC n’est pas imposée par la loi, son installation reste un choix pertinent pour tout propriétaire-bailleur souhaitant sécuriser son bien. Elle permet de réduire les risques de litiges avec les locataires, de préserver la qualité du bâti, et de répondre aux exigences de plus en plus fortes en matière de confort et de performance énergétique. Une VMC bien entretenue permet également d’économiser de l’énergie, notamment dans le cas d’une VMC double flux qui récupère la chaleur de l’air extrait pour préchauffer l’air entrant.
Rappels utiles et suivi des obligations
Pour les propriétaires, il est possible d’utiliser des outils comme notre modèle de lettre pour impayés, adapté pour rappeler au locataire ses obligations d’entretien, y compris en matière de ventilation. Pour les locataires, des gestes simples permettent de garantir le bon usage de la VMC : nettoyer les bouches tous les trois à six mois, vérifier que l’air circule bien, signaler par écrit tout dysfonctionnement et conserver une trace des interventions réalisées. Ces précautions évitent bien des désagréments.
Ainsi, si la loi n’impose pas spécifiquement la VMC dans les logements loués, elle impose en revanche une obligation générale de ventilation. Le propriétaire doit garantir un dispositif conforme, tandis que le locataire doit en assurer l’entretien courant et veiller à son bon usage. Une ventilation efficace contribue à préserver la santé des occupants, la valeur du bien et à prévenir les contentieux. Chez GérerSeul, nous mettons à disposition des outils pratiques pour vous accompagner dans cette démarche, qu’il s’agisse de modèles d’état des lieux, de grille de vétusté, ou de guides sur l’entretien courant et les réparations locatives.