La réputation sulfureuse du viager est le plus souvent injustifiée… et ce concept fait de plus en plus d’adeptes. De quoi s’agit-il exactement ?
Les enquêtes d’opinion montrent que 9 personnes âgées sur 10 souhaitent vieillir à domicile. Face à ce constat, les enfants ont des scrupules à « envoyer » leurs parents dans des structures collectives, sans compter que parents comme enfants n’ont pas toujours les moyens de participer au paiement du loyer de tels hébergements. Enfin, le vieillissement de la population implique des besoins médicaux (coûteux) et d’aide à domicile en hausse, auxquels certains ont du mal à faire face.
Dans ce contexte, le viager apparaît comme une solution.
Quel est le principe du viager occupé ?
Il consiste, pour une personne âgée, à vendre son logement à un investisseur immobilier, en insérant dans le contrat une condition : elle pourra utiliser celui-ci jusqu’à son décès. L’acheteur ne deviendra donc propriétaire à 100 % du logement qu’au décès du vendeur. En plus du droit d’occupation à vie (« viager ») de son logement, le vendeur perçoit de l’acheteur une rente mensuelle ou trimestrielle versée à vie (viagère), à laquelle peut s’ajouter un capital plus ou moins important (appelé le « bouquet »). Dans une procédure de viager, le vendeur est appelé le « crédirentier » et l’acheteur, le « débirentier ».
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Comment calcule-t-on le prix d’un achat en viager occupé ?
C’est logique : plus le vendeur est âgé, plus, statistiquement, le nombre d’années lui restant à vivre est court. Le prix de son logement est alors calculé, en gros, de cette manière : si les statistiques lui donnent encore 10 ans d’espérance de vie, le prix estimé de son logement en pleine propriété va correspondre à 10 ans de rentes mensuelles. Exemple : pour un logement d’une valeur de 150.000 €, la rente sera fixée à environ 1.250 €. Si le vendeur décède avant ce terme de 10 ans, le vendeur aura payé le logement moins cher que sa valeur ; s’il décède au-delà de 10 ans, il l’aura payé plus cher. A noter que les calculs sont un peu plus complexes que cela – prenant en compte plusieurs paramètres – mais l’idée générale est celle-ci.
Si le versement d’un bouquet (capital) est compris dans l’accord, celui-ci vient, évidemment, amoindrir le montant de la rente. Dans notre exemple, si un bouquet de 20.000 € est versé au moment de la signature, la rente mensuelle sera abaissée à 1.083 € environ.
Les avantages du viager pour la personne âgée vendeuse
Elle continue, tout d’abord, à vivre à domicile ; situation qu’elle a le plus souvent désirée (sauf en cas de viager « libre » : voir plus bas).
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La vente en viager lui permet aussi d’améliorer son quotidien, puisque la rente vient compléter une pension de retraite parfois insuffisante pour faire face à des besoins médicaux et financiers en considérable croissance. Cette amélioration des revenus lui permet de se faire assister au quotidien, si besoin (services à la personne / livraison des repas à domicile, etc.).
Le cas échéant, le bouquet lui donne, enfin, les moyens d’adapter son domicile à un éventuel handicap : les travaux peuvent être financés…
Les avantages du viager pour l’acheteur
Concernant le prix, on ne peut pas savoir, au moment de la signature du contrat, si, à terme (au moment du décès du vendeur), le bien aura été payé à son juste prix, ou aura été sous payé ou surpayé. L’intérêt d’un tel achat (à part le « pari » sur le décès prématuré du vendeur = idée à l’origine du discrédit de telles opérations) réside surtout dans le fait qu’il peut être payé en direct, sans faire appel à un crédit qui génère des intérêts et un coût supplémentaire en termes d’assurance décès-invalidité.
La possibilité d’achat en « viager libre »
Les candidats à la propriété disposant de faibles revenus, ou n’ayant pas le « profil emprunteur » peuvent être intéressés par cette formule, très peu utilisée encore. Leur situation professionnelle est précaire, ou une maladie rend le prêt compliqué et cher. Acheter en « viager libre » leur permet de devenir propriétaire occupant, à moindre prix en plus, car ils échappent au coût du crédit immobilier.
Pour le vendeur, l’intérêt d’une telle formule ne réside donc plus dans la possibilité de rester chez lui, mais d’être assuré de percevoir une rente à vie et indexée, qui lui permettra d’avoir les moyens de pouvoir louer dans une résidence pour personnes âgées ou un EHPAD (dont les prix sont conséquents) jusqu’à la fin de ses jours.
Pourquoi les enfants d’un vendeur en viager ont parfois intérêt à une telle opération
Les idées changent, mais, auparavant, les enfants d’un vendeur en viager se sentaient « trahis », puisque le bien vendu ne leur reviendrait pas en héritage. Alors, certes, ils ne vont pas hériter d’un bien immobilier, mais ils peuvent, le cas échéant, bénéficier d’une donation, via le bouquet.
Ils échappent aussi à une obligation (légale) d’aide financière à l’encontre de leurs parents : beaucoup d’enfants se partagent, aujourd’hui, le paiement du loyer d’un EHPAD.
Ils ont enfin la satisfaction de voir leurs parents heureux de pouvoir vivre leur 4ème âge à domicile (puisque le viager occupé est la norme), conservant la qualité de vie à laquelle ils sont attachés, tout en ayant les moyens financiers d’être bien entourés et sécurisés.
Important ! Si l’acheteur décède avant le vendeur, la rente doit être payée par ses héritiers. La prudence veut donc qu’une assurance-décès soit souscrite pour, le cas échéant, prendre en charge le versement de la rente.
Conclusion : les améliorations apportées ces dernières années à la méthode de calcul de la rente viagère et du bouquet rendent désormais le dispositif du viager plus juste pour chacune des deux parties.
Pour certains professionnels, le viager est un véritable outil au service de l’intérêt général. Vivre de plus en plus âgé implique des besoins croissants en matière d’aide à domicile, de soins médicaux… qui impliquent donc aussi des besoins financiers en hausse. Grâce au viager, il est possible de rester chez soi, de conserver la qualité de vie à laquelle on est attaché, tout en disposant de revenus complémentaires.