Bail commercial : les éléments à connaître

Le bail commercial, également appelé bail 3-6-9, est un contrat de location de locaux servant à l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Les baux commerciaux fonctionnent différemment des baux d’habitation. Quelles informations doit contenir le bail commercial ? Réponse ci-dessous.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location d’un local commercial, industriel ou artisanal.

Les formes de ces locaux sont donc très variées : commerces en pied d’immeubles, entrepôts, surfaces commerciales dans une zone dédiée …

Comme pour les baux d’habitation, les baux commerciaux – loi du 30 septembre 1953 – sont très protecteurs envers les locataires. De fait, la Loi entend protéger un outil de travail et une pérennité de l’activité de l’entrepreneur.

Voici les informations de base à connaître sur le contrat de bail commercial.

Bail commercial : les locaux doivent obligatoirement être destinés au commerce

Première remarque : vous ne pouvez pas, de votre propre initiative, louer un local à un commerçant sans que la destination de celui-ci soit légalement affectée au commerce, à l’industrie ou à l’artisanat.

Par exemple, si vous souhaitez louer un appartement d’habitation situé au RDC à un commerçant qui va y exercer son activité, vous devez obligatoirement demander à l’administration l’autorisation de changer l’affectation des lieux :  la destination « habitation » va se transformer en destination « commerciale ».

Elle peut l’autoriser ou pas. Encore faut-il aussi que la copropriété accepte ce changement de destination.

Attention : le caractère commercial du bail ne dépend donc pas de l’usage effectif des locaux. Par exemple, un locataire ayant signé un bail d’habitation classique, mais exerçant une activité commerciale ne peut se prévaloir des règles des baux commerciaux.

À noter également que pour pouvoir signer un bail commercial, le locataire doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés (RCS) s’il est commerçant ou industriel, ou au répertoire des métiers s’il est artisan.

Contenu du bail commercial

Les baux commerciaux ne sont soumis à aucune forme particulière, mais doivent contenir un certain nombre d’informations obligatoires :

  • Les identités et adresses respectives des parties signataires ;
  • Le type de commerce ou d’activité pouvant être exercés : certains baux indiquent, par exemple, « tous commerces », tandis que d’autres sont plus restrictifs. Attention, là encore, à vérifier que certaines activités ne sont pas interdites par le règlement de copropriété, le cas échéant ;
  • Le montant du loyer (et des charges) qui est entièrement libre lors de sa fixation initiale. Si le local est vide, vous pouvez insérer une clause prévoyant le versement d’un droit d’entrée, appelé « pas-de-porte ».
  • Les modalités de règlement de ce loyer (date, forme…) ;
  • Les modalités de révision du loyer, dont l’augmentation éventuelle est strictement encadrée ;
  • La répartition des charges (et travaux), impôts, taxes et redevances entre vous et le locataire ;
  • Le droit au renouvellement du bail ;
  • Le montant du dépôt de garantie (si vous en souhaitez un car il n’est pas obligatoire), dont le montant est librement fixé, avec son mode de restitution ;
  • La durée du bail qui est de 9 ans minimum (elle peut atteindre 12 ou 15 ans), sauf bail dérogatoire. Il est interdit de signer un bail pour une durée indéterminée.
  • Les modalités de résiliation du bail par le bailleur ou le locataire. Ce dernier peut donner congé à l’expiration d’une période de 3 ans. Une clause du bail peut toutefois le lui interdire dans le cadre spécifique des baux de plus de 9 ans et d’autres cas particuliers.

Le bail commercial étant un contrat privé, il doit donc être signé par les deux parties.

Les documents à joindre au bail commercial

Le locataire (tout comme l’acquéreur) doit être informé des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon …) auxquels le local est exposé. Un diagnostic état des risques et pollutions fondé sur les informations transmises par le préfet du département, doit donc être annexé au bail.

Un état des lieux d’entrée doit être établie puis être joint au bail (et, au terme du bail, un état des lieux de sortie). À noter : pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux de sortie ne doit être établi que si un état des lieux d’entrée a été signé.

Un état récapitulatif des travaux que vous avez réalisé au cours des 3 années précédant ce bail, ainsi qu’un état prévisionnel des travaux prévus ;

Une « annexe verte » à délivrer uniquement si la surface du local mesure plus de 2.000 m². Il s’agit d’une annexe environnementale qui doit mentionner :

  • les caractéristiques énergétiques des équipements et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage…) ;
  • leur consommation d’eau et d’énergie ;
  • la quantité de déchets générée.

Cette annexe environnementale peut légalement prévoir des obligations pour le locataire afin de limiter la consommation énergétique des locaux.

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