Ce bail, également dénommé bail dérogatoire, est un contrat de location signé pour une durée maximale de 3 ans.
Ce bail défini à l’article L 145-5 du code de commerce est donc différent du bail commercial classique qui est signé, lui, pour une durée de 3, 6 ou 9 ans.
Les caractéristiques du bail précaire
«La durée maximale de ce contrat est de 3 ans» : cela ne signifie pas pour autant que vous êtes obligé de signer un seul contrat de 3 ans maximum. Vous pouvez conclure plusieurs baux précaires successifs – pour le même local et pour l’exploitation du même fonds – à condition que la durée totale de ces baux n’excède pas 3 ans. A noter qu’aucune durée minimale n’est imposée.
Le locataire doit respecter la durée prévue dans le contrat et quitter les lieux à la fin du bail. Ni vous, ni lui, ne pouvez donner un congé anticipé, avant la fin de la période de location prévue au contrat. S’il part avant la fin du bail, votre locataire doit tout de même payer les loyers jusqu’à son terme.
Si, à la fin du contrat de location, le locataire persiste à rester dans les lieux, vous disposez d’1 mois pour manifester votre opposition à ce maintien dans les lieux. Si vous ne le faites pas, votre locataire bénéficiera automatiquement d’un nouveau bail, soumis, lui, au statut des baux commerciaux classiques.
Attention ! Ce bail ne peut pas être renouvelé et le locataire n’a pas droit à une éventuelle indemnité d’éviction
Le loyer est librement fixé et non plafonné. Une clause d’indexation peut être insérée dans le bail. Cette possibilité de réviser le loyer fonctionne de la même façon que dans le cadre d’un bail commercial classique.
Des états des lieux d’entrée et de sortie doivent être établis. Ils doivent être contradictoires et réalisés directement par vous et votre locataire, ou être réalisé par un mandataire (administrateur de biens) ou un huissier de justice. Dans ce dernier cas, les frais doivent être partagés en deux, entre vous et le locataire.
Le locataire ne bénéficie pas de la propriété commerciale. Cela signifie qu’il ne peut pas la céder et que vous n’êtes pas obligé de lui verser une indemnité d’éviction.
La sous-location est possible. Si le locataire souhaite quitter le local avant la fin du bail – et compte tenu de son obligation de régler les loyers jusqu’à la fin du contrat – il est autorisé à sous-louer le local pour la durée restante du bail.
Les conditions pour signer un bail précaire
Ce type de bail doit obligatoirement être signé au moment de l’entrée dans les lieux du locataire. Impossible, donc, de conclure un tel bail à la suite d’un bail commercial classique « 3-6-9 ».
Ce bail doit être écrit, même si la loi n’impose aucune forme particulière pour un bail dérogatoire. Ce bail écrit servira toutefois de preuve concernant la relation contractuelle entre vous et votre locataire.
Vous et votre locataire devez indiquer clairement votre volonté de déroger au bail commercial classique. Une mention spéciale doit donc être intégrée au bail, exprimant clairement cette décision. Par exemple : « Les parties choisissent sciemment de déroger au bail commercial classique en signant un bail dérogatoire régi par l’article L.145-5 du code du commerce. »
Les avantages d’un bail précaire pour vous, bailleur
Un bail commercial classique vous oblige à vous engager sur une durée de 9 ans : si ce n’est pas votre volonté, le bail précaire tombe à pic ! Il peut aussi vous permettre, dans un premier temps, de mieux connaître votre locataire et si ce dernier vous convient, de transformer le bail précaire en bail commercial classique.
Si vous décidez de transformer le bail précaire en bail commercial classique, vous pouvez fixer un loyer plus en rapport avec le chiffre d’affaires de votre locataire. Si les affaires sont bonnes, celui-ci ne va pas risquer de perdre sa clientèle en changeant de local.
Avec un bail précaire, vous n’êtes pas obligé de verser une indemnité d’éviction à votre locataire à la fin du bail.