Le bail professionnel

Si le locataire destine son local à des fins exclusivement professionnelles et que son activité produit des revenus imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC), vous pouvez lui proposer un bail professionnel. En général, les professions libérales (médecins, avocats, comptables, etc.) choisissent ce type de contrat.

En préambule, rappelons que si elles sont inscrites au RCS (commerçants) ou au répertoire des métiers (artisans), les professions libérales peuvent aussi choisir de signer un bail commercial classique ou un bail commercial précaire. Dans ce cas, ce sont les dispositions particulières de ces deux types de baux qui s’appliquent.

Les caractéristiques du bail professionnel

Même si les Pouvoirs Publics ne lui imposent aucune forme particulière, le bail professionnel doit être écrit. C’est ce qui garantit l’existence d’un accord entre vous et le locataire. La rédaction de ce bail peut être entièrement à votre initiative, mais vous pouvez aussi la déléguer à un notaire ou à un avocat. Vous pouvez d’ailleurs aussi demander à ce dernier professionnel de contresigner le bail rédigé par vos soins.

Attention ! Un bail professionnel ne concerne qu’un local à usage strictement professionnel. Si votre locataire y réside également, vous devez signer un bail mixte (habitation et usage professionnel).

La durée d’un bail professionnel est fixée à 6 ans minimum, mais elle peut être supérieure.

Si une clause spéciale du contrat le prévoit, le bail peut être reconduit tacitement, sauf si vous vous y opposez. Pas de formalités particulières donc, dans ce cas : le bail est reconduit pour la même période et aux mêmes termes. Cela signifie que si vous avez signé un bail de 9 ans (et non de 6 ans), le second bail reconduit tacitement durera aussi 9 ans.

Contrairement au bail commercial classique, il n’existe donc pas de droit automatique au renouvellement.

Le loyer est librement fixé par vous, après accord avec votre locataire.

Bien entendu, le montant du loyer, ainsi que les conditions de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) doivent être détaillés dans le contrat de location professionnel. Une révision annuelle est possible, conformément à la clause d’indexation qui doit, elle aussi, avoir été préalablement inscrite dans le bail. Les Pouvoirs Publics désignent les indices de référence utilisables.

Attention à ne pas oublier cette importante clause, faute de quoi, le même loyer serait applicable pendant toute la durée du bail.

Le bail peut prévoir la possibilité (ce n’est pas une obligation légale) pour vous de réclamer un dépôt de garantie à votre locataire. Son montant est librement fixé par vous et ce dernier. Classiquement, ce dépôt de garantie doit être rendu à votre locataire, au moment de son départ. A noter ! Ce dépôt de garantie ne produit pas automatiquement (mais vous pouvez le demander et l’inscrire dans une clause) d’intérêts au profit du locataire si son montant excède deux termes de loyer, comme c’est le cas dans le cadre d’un bail commercial classique.

Des états des lieux d’entrée et de sortie doivent être réalisés, directement par vous et votre locataire, de façon contradictoire, ou par un huissier de justice.

Dans ce cas, les frais doivent être partagés en deux entre vous et votre locataire. Attention ! L’absence d’état des lieux laisse présumer une réception des locaux en bon état.

Concernant les travaux et les charges, leur répartition entre vous et votre locataire est librement définie dans le contrat.

Si vous ne l’avez pas expressément interdit dans le bail, votre locataire a le droit de sous-louer ou même de céder librement son bail. Dans ce cas, un certain formalisme est tout de même de rigueur de la part du locataire qui doit vous informer de la cession ou de la sous-location.

Pour éviter les mauvaises surprises, le mieux est d’insérer une clause spéciale dans le bail professionnel, prévoyant des conditions particulières : vous acceptez la sous-location ou la cession, à la condition que vous puissiez donner votre accord concernant le nouveau locataire…

Important ! S’il sous-loue, votre locataire principal reste responsable de l’exécution des obligations inscrites au bail, comme s’il occupait toujours les locaux.

La fin de bail peut être à l’initiative du locataire, à tout moment

…à condition qu’il vous en ait informé via un préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. Une différence donc avec le bail commercial qui impose au locataire de rester un minimum de 3 ans, dans la place (ou tout au moins de payer les loyers !).

De votre côté, vous ne pouvez mettre fin au contrat qu’à son terme.

Dans tous les cas, si vous ou votre locataire ne souhaitez pas renouveler le contrat, l’un et l’autre devez le notifier avec un préavis de 6 mois, sans avoir à le justifier spécifiquement et sans contrepartie financière.

A noter : en cas de litige, c’est le Tribunal judiciaire qui est compétent.

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