Tout savoir sur le dépôt de garantie du bail commercial

Comme dans toute opération de location immobilière, vous avez le droit, en tant que bailleur d’un local commercial, de demander à votre locataire le versement d’un dépôt de garantie. Comment fonctionne le dépôt de garantie du bail commercial ? Réponse ci-dessous.

 

Le bail commercial est un contrat privé beaucoup moins réglementé qu’un bail d’habitation. En matière de dépôt de garantie, vous être libre d’en exiger un ou pas et d’en définir le montant.

S’il existe, le dépôt de garantie doit être mentionné dans le bail avec son fonctionnement.

Le dépôt de garantie d’un bail commercial peut tout à fait être encaissé mais n’oubliez pas que celui-ci doit être restitué à la fin du bail commercial.

À quoi sert le dépôt de garantie du bail commercial ?

Le dépôt de garantie sert à vous protéger d’une éventuelle mauvaise exécution du bail, du non-respect du contrat par le locataire.

Exemple : loyers ou charges impayés, dégradation du local …

Souvent désigné comme la caution du bail commercial, le dépôt de garantie ne doit pourtant pas être confondu avec la caution bancaire, ni avec la caution solidaire :

  • La caution bancaire est un contrat signé par une banque s’engageant à payer les loyers si le locataire ne les paie pas ;
  • La caution solidaire est l’engagement d’une personne à payer le loyer, dans le cas où le locataire ne le réglerait pas.

Il ne faut pas non plus confondre le dépôt de garantie avec le « pas-de-porte » qui représente un « droit d’entrée » versé au bailleur et dont le montant lui est définitivement acquis.

Une retenue de tout ou partie du dépôt de garantie peut s’effectuer, le cas échéant, à la sortie des lieux du locataire (après la réalisation de l’état des lieux démontrant des dégradations par exemple), ou en cours de bail si le locataire ne respecte pas ses obligations.

La mention du dépôt de garantie dans le bail commercial

La clause d’un bail commercial liée au dépôt de garantie doit indiquer son objet.

Par exemple, vous pouvez indiquer qu’il servira à couvrir :

  • Les impayés de loyer et/ou de charges locatives ;
  • Le coût des réparations suite à d’éventuelles dégradations du local ;
  • Ou encore le paiement des impôts dus par le locataire.

En tout état de cause, soyez exhaustif concernant la couverture du dépôt de garantie.

Ces précisions vous permettront, en effet, de retenir les sommes dues par votre locataire, le cas échéant, sans contestation possible.

Comment fixer le montant du dépôt de garantie du bail commercial ?

Bien que cela ne soit pas réglementé, les professionnels ont des habitudes en la matière.

Ainsi, si le loyer est payable à terme à échoir (d’avance), le montant du dépôt de garantie équivaut souvent à 1 loyer trimestriel.

Alors que si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie atteint souvent 2 loyers trimestriels.

Important : si le montant d’un dépôt de garantie – pour un loyer payable d’avance – dépasse la somme de 2 loyers trimestriels, vous êtes obligé, en tant que bailleur, de verser des intérêts au locataire, au taux des avances sur titre pratiqué par la Banque de France.

Ces intérêts doivent être payés lors de la restitution du dépôt de garantie au locataire, à l’issue du contrat de bail commercial.

Attention : une clause du bail commercial indiquant que le locataire n’obtiendra pas d’intérêts sur l’excédent du dépôt de garantie est interdite.

Le montant du dépôt de garantie doit vous être versé au moment de la signature du bail commercial.

Quelle fiscalité s’applique pour le dépôt de garantie du bail commercial ?

Dans tous les cas, vous ne devez pas appliquer de TVA sur le dépôt de garantie du bail commercial.

Pour vous, bailleur : le dépôt de garantie n’est pas imposable, sauf si vous conservez celui-ci à la fin du bail commercial pour pallier le non-respect des règles par le locataire. Dans ce cas, la TVA s’applique.

Pour le locataire : le dépôt de garantie du bail commercial n’est pas une charge déductible des résultats de l’entreprise, mais un élément d’actif jusqu’à son remboursement.

Toutefois, si vous lui versez des intérêts selon les conditions évoquées plus haut, ceux-ci sont considérés comme des bénéfices pour le fonds de commerce exploité par le locataire.

Restitution du dépôt de garantie du bail commercial

Logiquement, la somme versée au moment de la signature du bail commercial doit être remboursée au locataire à son départ du local s’il a rempli ses obligations contractuelles.

Cette restitution du dépôt de garantie peut prendre deux formes :

  • Le dépôt de garantie est remboursé à l’issue du bail commercial ;
  • Le dépôt de garantie est considéré comme un loyer payé d’avance et va servir de dernière échéance du loyer (si la confiance règne entre les parties).

Délai de restitution du dépôt de garantie du bail commercial

Concernant le délai de restitution du dépôt de garantie du bail commercial, il n’y a aucune réglementation en la matière. Mais l’usage veut qu’un délai de restitution raisonnable soit respecté, soit 2 à 3 mois après la fin du bail commercial, surtout si vous le rendez entièrement.

Bien entendu, si les constatations l’exigent après l’état des lieux, vous pouvez conserver une partie ou la globalité du dépôt de garantie.

Cas particulier : lorsque le local commercial est vendu en cours de bail, le bailleur initial (qui a signé le contrat de location) doit restituer le dépôt de garantie au locataire, et le nouveau bailleur peut à son tour en demander un.

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