Depuis 2013, la notion de zone tendue est entrée dans le jargon immobilier pour désigner certaines zones d’habitation dotées de règles spécifiques.
Le terme de zone tendue, dans le monde immobilier, désigne les villes et agglomérations où la demande en logement est largement supérieure à l’offre. Ce phénomène a pour conséquence, si on ne le contrôle pas, une inflation importante des loyers.
Qu’est-ce qu’une agglomération en zone tendue ?
Le terme de zone tendue est entré dans le langage courant à partir de 2013. Le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 a identifié les périmètres concernés afin de maîtriser l’augmentation des loyers et des coûts d’acquisition. Les zones en question sont soumises à des règles spécifiques afin de fluidifier le marché de l’immobilier.
Le terme s’applique sur un périmètre urbain de plus de 50.000 habitants où la demande en logement est supérieure à l’offre. Quand une ville est désignée en zone tendue, cela s’applique pour l’ensemble du territoire qu’elle occupe, y compris les quartiers où le phénomène est moins important.
En France, 1.149 communes, réparties dans 28 agglomérations[1], sont considérées en zones tendues, soit 4,6 millions de logements. Le site du Service public propose un outil qui permet de vérifier si une ville est en zone tendue. Il suffit de saisir le nom de la ville ou son code postal et l’on est immédiatement renseigné sur la situation de tension du périmètre demandé.
Mon logement est en zone tendue, est-ce si important ?
Il est très important pour un investisseur de savoir si le bien qu’il veut acquérir se situe ou non dans une zone tendue. Certains dispositifs comme la loi Pinel ou le prêt à taux zéro peuvent s’y appliquer. En outre, le montant des loyers est plafonné, les préavis sont plus courts et certaines taxes peuvent s’ajouter.
Le plafonnement des loyers
Le logement en zone tendue est couvert par un plafonnement des loyers. Le montant du loyer du nouveau locataire devra rester équivalent à celui du précédent occupant. Ce plafonnement s’applique à tout logement, vide ou meublé, utilisé comme résidence principale par le locataire.
Toutefois, si le logement fait l’objet d’une location pour la première fois, ou s’il n’a pas été occupé depuis plus de dix-huit mois, ou s’il a fait l’objet de travaux importants (dont le montant équivaut à une année de loyers) et qu’il n’est pas classé F ou G par le DPE, la fixation du loyer est totalement libre, même en zone tendue.
Dans le cas où le logement, situé en zone tendue, a fait l’objet de travaux de rénovation énergétique, que ces travaux ont coûté au moins l’équivalent de six mois de loyers et que le logement n’est plus classé F ou G par le DPE, le bailleur est autorisé à appliquer une augmentation du loyer de 15%.
Par ailleurs, si le montant du loyer est considéré comme sous-évalué, c’est à dire largement inférieur à ce qui se pratique dans le quartier, et qu’il présente une étiquette énergie comprise entre A et E, le loyer peut également être légèrement augmenté, à mi-chemin entre le précédent loyer et la moyenne des loyers pratiquée dans le quartier pour un logement équivalent.
L’encadrement des loyers en zone tendue
En plus du plafonnement des loyers rendu obligatoire depuis 2013 en zone tendue, certaines villes de France[2] appliquent depuis 2019 un encadrement des loyers qui a pour principe de définir un loyer de référence pour chaque type de logement dans une zone donnée. Le loyer maximum ne peut être supérieur à plus de 20% du loyer de référence (il ne peut pas non plus être inférieur à 30% du loyer de référence).
Les préavis en zone tendue
La classification d’un périmètre en zone tendue a également un impact sur la durée des préavis. En règle générale, pour une location nue (non meublée), le locataire est tenu d’adresser son congé trois mois avant son départ. Dans une zone tendue, ce délai de préavis est ramené à un mois. Il est en effet considéré qu’en zone tendue, le bailleur n’aura aucun mal à trouver un autre locataire.
La fiscalité des logements dans ces zones
Certaines taxes apparaissent dans les zones tendues, notamment la taxe sur les logements vacants, destinée à combattre les logements habitables inoccupés. Elle s’applique lorsque le logement est inoccupé depuis plus d’un an.
Il faut également tenir compte de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, à laquelle certaines communes en zone tendue peuvent ajouter une majoration sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale.
[1] Les 28 agglomérations en zone tendues sont Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.
[2] Les villes de France qui ont adopté l’encadrement des loyers sont Paris, Plaine Commune (Nord de Paris), Est Ensemble (Est de Paris), Lille (+ Hellemmes + Lomme), Lyon (+ Villeurbanne), Montpellier et Bordeaux. D’autres villes devraient également adopter sous peu ce dispositif.