La justice ne ferme pas ses portes pendant la trêve hivernale !

expulsion

Parce que les expulsions sont interdites pendant 5 mois, les propriétaires baissent souvent les bras, s’estimant impuissants. C’est une erreur de rester les bras croisés en attendant le printemps. Si la sortie des lieux du locataire ne pourra pas se concrétiser avant au moins le mois d’avril, les tribunaux, eux, travaillent.

En tant que bailleurs, vous devez être réactifs et agir dès les premiers incidents. Plus le problème est pris tôt, plus il pourra peut-être être réglé. Et si tel n’est pas le cas, inutile de perdre du temps et de laisser filer de longs mois sans loyer… Il est donc important de contacter le locataire dès le premier impayé. Ne vous dites pas « j’interviens au bout du 3ième » … Cela ne ferait que compliquer les choses, y compris pour votre locataire. Faites un point sur la situation et demandez-lui les raisons de ce retard de paiement. A-t-il un souci financier passager, conteste-t-il l’une de vos décisions (de ne pas faire des travaux demandés, par exemple) ou le problème est-il plus sérieux ? Si un accord amiable est impossible (dette étalée…), prenez immédiatement date en lui envoyant une lettre recommandée avec avis de réception le mettant en demeure de payer. En parallèle, n’oubliez pas de vous tourner vers la caution ou l’assurance loyers impayés ; Là aussi, il faut prendre date. Si vous ne l’avez pas encore fait et que votre locataire perçoit l’APL, contactez la CAF pour que celle-ci vous règle directement l’allocation, comme vous en avez le droit.

Sans réponse à cette première lettre, envoyez, via un huissier de justice, un commandement de payer. Si celui-ci reste aussi lettre morte, résiliez le bail afin que le locataire quitte les lieux. S’il s’y refuse et que le bail contient une clause résolutoire, l’expulsion est automatique. Sinon, deux mois après le commandement de payer, la saisine du tribunal d’Instance peut être effectuée. Attendez-vous à un délai parfois long, pouvant aller jusqu’à 2 ans, pour que l’expulsion soit effectivement réalisée par les forces de l’ordre si le locataire ne veut pas partir…

Dans tous les cas, faites-vous accompagner par un huissier de justice. Lui seul pourra, par exemple, pénétrer dans le logement, en temps voulu. Impossible, en effet, pour vous, d’intervenir. A bannir absolument et ce, même si le locataire est clairement de mauvaise foi : toutes les initiatives personnelles consistant, par exemple, « pour aller plus vite » à changer la serrure ou à pénétrer dans le logement pour enlever les meubles. La peine est lourde dans ce cas : jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende…

C’est l’huissier, assisté, le cas échéant, de la police, qui procèdera à l’expulsion des locataires, à partir du mois d’avril. Après avoir récupéré votre logement, vous pourrez le remettre en location et poursuivre la procédure pour récupérer les loyers impayés. Ne baissez pas non plus les bras à ce moment-là ! Car les exemples sont nombreux de bailleurs tellement soulagés de retrouver leur logement, qu’ils ne cherchent plus à récupérer les loyers… Vous disposez de 10 ans pour le faire ; alors, cela en vaut la chandelle !

En tout état de cause, la gestion de ses biens immobiliers, avec, le cas échéant, la gestion de situations délicates comme l’est une expulsion, nécessite le concours d’experts. Une lettre envoyée en retard, un mot « légal » non employé au bon endroit… et c’est toute la procédure qui peut être entachée de nullité. Solution : optez pour l’assistance de professionnels comme www.gererseul.com pour sécuriser vos investissements – via des conseils et un suivi au quotidien – et optimiser la rentabilité !

Patrick Chappey – © 2017 Gererseul.com

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