Bail commercial : Savoir utiliser les résiliations amiables

Stopper le bail 3/6/9 avant terme est parfois demandé par des commerçants qui, se retrouvant dans une situation difficile, souhaitent « limiter la casse » (notamment pour conserver les moyens de repartir sur un nouveau projet, à terme). Est-il de votre intérêt à vous, bailleur, d’accepter, alors que vous bénéficiez d’un contrat long terme et des droits qui y sont attachés ? 

En tout état de cause, si vous acceptez une résiliation amiable, attention à faire les choses en bonne et due forme pour ne pas vous mettre en danger. Explications.

La crise sanitaire provoquée par le coronavirus est une période, par exemple, où ce type de demandes est en très nette augmentation. Déjà en difficulté avant le confinement, certains commerçants savent qu’ils vont devoir stopper leur activité. Au lieu de laisser traîner les choses, certains souhaitent prendre les devants et « arrêter les frais » pour se donner les moyens de réussir un prochain projet. Une réaction responsable dans bien des cas… Leur demande à leur bailleur est simple : avoir la possibilité de résilier leur bail 3/6/9, avant son terme. 

En effet, un bail commercial ne peut être résilié que par période triennale et avec un préavis de 6 mois. Certains commerçants ne veulent (ou ne peuvent) pas attendre. 

Alors, avez-vous intérêt à accepter cette demande, alors que rien ne vous y oblige ? 

Le bailleur peut y trouver son intérêt

Vous pensez être en position de force. Certes, vous avez un bail commercial signé en bonne et due forme, protégeant vos intérêts. 

Mais, dans la « vraie vie », vous pouvez vous retrouver dans une situation compliquée : les loyers impayés qui peuvent se succéder représentent une dette remboursable, mais est-ce que cela sera effectivement le cas ? Un administrateur judiciaire, éventuellement nommé pour une année – renouvelable – fera souvent passer les dettes publiques (URSSAF, TVA, etc.) avant la vôtre !

Par ailleurs, les frais annexes (lettres d’avocat, services d’huissier, etc.) peuvent être conséquents. 

C’est pourquoi négocier une résiliation amiable avec votre locataire peut servir vos intérêts. 

Un accord privé entre vous et votre locataire

Les résiliations amiables ne sont pas réglementées. Vous devez négocier, avec votre locataire, un accord commençant par notifier que les parties renoncent à l’application des règles légales du bail commercial.  Cet accord de plusieurs pages explique en détail le protocole de sortie de votre locataire. Il indique, notamment, le montant de la pénalité de compensation que votre locataire devra vous verser, pour vous dédommager du préjudice (vacance de loyers prévisible). Cette pénalité est souvent égale à tout ou partie du dépôt de garantie (représentant souvent 3 à 6 mois de loyers). 

Mais attention ! Pour que vous restiez protégé, la résiliation amiable nécessite aussi, de votre part, deux démarches : 

  • Vous devez, tout d’abord, vous renseigner sur l’état des nantissements du commerce afin de vérifier que le locataire est à jour de ses dettes ;
  • Vous devez aussi demander à la banque du locataire une lettre indiquant que le commerçant n’a pas de crédit en cours.

 Si la banque vous envoie la lettre et que, le cas échéant, les nantissements ont été levés sur le site Internet Infogreffe, les deux documents doivent être annexés à la résiliation amiable. Votre locataire peut alors quitter les lieux, dégagé de toute autre obligation à votre égard.

Attention ! Les risques sont importants pour vous si ces deux démarches ne sont pas réalisées. En effet, la résiliation amiable peut alors être considérée comme nulle. Les conséquences peuvent potentiellement être graves : des créanciers de votre ancien locataire peuvent, notamment, vous reprocher d’avoir permis au locataire de quitter les lieux alors qu’il avait encore des factures non acquittées. Résultat : vous récupérez la responsabilité, devenant la personne auprès de qui les créanciers vont pouvoir se retourner. Charge à vous, ensuite, d’aller chercher les montants avancés auprès de votre ancien locataire.  

Mieux vaut donc faire les choses en bonne et due forme !

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