Comment contester le délai de préavis réduit de mon locataire ?

Lorsque votre locataire vous donne congé, il dispose en général d’un délai de préavis de 3 mois dans le cas d’une location vide (non-meublée) mais ce préavis peut être réduit à 1 mois dans certaines situations. Que faire si vous doutez du motif indiqué par votre locataire afin de bénéficier du délai de préavis réduit ?

Quelle durée de préavis votre locataire doit-il respecter ?

La durée du préavis de départ dépend du type de bail que vous avez signé avec votre locataire (bail meublé ou non meublé).

Dans le cas d’un contrat de location non meublée, votre locataire peut rompre le bail à tout moment et sans se justifier. Il devra toutefois respecter un préavis de 3 mois. Néanmoins, un préavis réduit d’1 mois peut être valable dans certains cas, comme expliqué plus bas.

Lorsqu’il s’agit d’un bail meublé, votre locataire peut également partir à tout moment et sans donner de motifs. Ce dernier devra néanmoins vous envoyer un préavis d’1 mois comme indiqué dans notre dossier : « Les spécificités du contrat de location meublée ».

On le constate, les délais de préavis sont plus courts dans le cadre d’un bail meublé.

Que faire en cas de doute sur le délai de préavis réduit indiqué par votre locataire ?

Huit exceptions peuvent permettre à votre locataire de réduire son préavis à 1 mois dans le cas d’une location nue. Celles-ci sont détaillés dans notre dossier : « Résiliation du bail par le locataire : démarches, préavis, obligations ».

Si vous mettez en doute le motif de préavis réduit indiqué par votre locataire, sachez que différentes possibilités s’offrent à vous.

Étape n°1 : vérifier la légitimité de la demande de préavis réduit

Si votre locataire estime avoir droit à ce préavis réduit d’un mois, il doit (c’est légal) vous en informer en vous fournissant un justificatif correspondant à sa situation. Exemple :

  • Son attestation de RSA ou d’allocation adulte handicapé ;
  • Un certificat médical attestant de l’importance de la maladie qui l’oblige à déménager ;
  • Son premier contrat de travail ;
  • Tout document attestant de sa perte d’emploi (licenciement, fin de CDD ou rupture conventionnelle), de sa mutation professionnelle ou du fait qu’il a retrouvé un emploi après une période de chômage ;  
  • Un bail adéquat dans le cas d’un logement social.

Étape n°2 : demander tous les justificatifs nécessaires

Si vous mettez en doute la raison invoquée, n’hésitez pas à demander des justificatifs complémentaires prouvant que celle-ci entre bien dans le cadre permettant le préavis réduit.

Important : dépêchez-vous de faire cette démarche car la jurisprudence montre qu’un propriétaire se rendant compte, après le départ de son locataire, que ce dernier n’avait pas droit au préavis réduit, ne peut plus se retourner contre lui pour récupérer les loyers perdus. Ne perdez donc pas de temps : vous avez un mois pour, le cas échéant, saisir la justice.

Par exemple, concernant l’argument du « 1er travail » (CDI ou CDD), assurez-vous que le déménagement est indispensable, en demandant à votre locataire à connaître le lieu de son travail. Pour cela, demandez-lui de vous montrer son contrat de travail. Cela vous permettra aussi de vérifier qu’il s’agit bien d’un 1er travail (notamment grâce à sa date d’affiliation au régime de sécurité sociale). Important : un CDD qui se transforme en CDI n’est pas un 1er emploi, ouvrant droit au délai de préavis réduit.

Autre exemple concernant l’argument d’un emploi retrouvé après une période de chômage. Le nouvel emploi n’est pas une raison suffisante, encore faut-il que ce nouvel emploi soit trouvé au cours du même contrat de location qui aura vu votre locataire perdre son précédent emploi. En clair, si votre locataire se trouvait déjà sans emploi au moment de la signature du contrat de location, il ne peut pas bénéficier du préavis réduit d’1 mois.

Difficulté à prévoir : lorsque votre locataire souhaite la réduction du préavis pour raison médicale. Ce cas est sans aucun doute le plus complexe à gérer. Comment être certain que la maladie est grave au point de l’obliger à déménager, sans rompre le secret médical ? Certains médecins se montrent parfois conciliants.

Étape n°3 : trouver rapidement un nouveau locataire

Si, après cette étape, vous estimez toujours être dans votre bon droit, mais que votre locataire refuse de repasser au préavis de 3 mois, gagnez du temps en tentant de trouver un nouveau locataire le plus rapidement possible, avant d’entamer toute autre démarche. Il se peut que vous trouviez un nouveau locataire d’accord pour prendre la suite immédiate du précédent occupant. Le conflit serait ainsi désamorcé sans plus de procédure.

Étape n°4 : faire appel à un conciliateur si le conflit persiste

Revenez ensuite aux solutions de résolution du conflit. Tous les justificatifs que vous présente votre locataire ne vous semblent pas aptes à rendre légitime sa demande de réduction du préavis ? De plus, votre locataire ne veut pas entendre raison ? Dans ce cas, tentez d’abord de lui faire entendre raison « à l’amiable » avec l’aide d’un conciliateur de justice.

Étape n°5 : saisir le tribunal en dernier recours

Si vous n’avez pas d’autre choix, portez l’affaire devant le Tribunal d’instance car en tant que propriétaire-bailleur vous n’avez pas les compétences nécessaire pour accepter ou refuser un préavis réduit adressé par votre locataire. Seul le tribunal pourra trancher le litige.

Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet « Mes services exclusifs » puis « Assistance fiscale/juridique » (service réservé à nos abonnés).

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