Expulsion d’un squatteur : la procédure à suivre

Les logements locatifs laissés vides le temps de trouver un locataire peuvent malheureusement, parfois, faire l’objet d’une occupation illégale par un squatteur. Beaucoup de propriétaire se demandent comment expulser un squatteur en toute légalité. La réponse dans notre dossier.

Qu’est-ce qu’un squatteur ?

Un squatteur est une personne qui occupe un logement ne lui appartenant pas et sans avoir obtenu l’autorisation de la part du propriétaire du logement concerné.

Un squatteur est donc un occupant sans droit ni titre qui s’est installé sciemment dans un logement par voie de fait et qui n’a jamais été titulaire d’un contrat de location.

Le squatteur a lui aussi des droits et vous ne pouvez pas l’expulser immédiatement pour reprendre votre logement. Certains propriétaires sont alors coincés puisqu’ils ne peuvent pas mettre en location leur logement et ainsi rentabiliser leur investissement locatif tant que le squatteur est à l’intérieur.

En tant que propriétaire du logement occupé illégalement, vous devez respecter certaines démarches afin d’obtenir l’expulsion dans les règles du squatteur.

Expulsion du squatteur : la procédure à respecter

Première question à vous poser : le squatteur est-il chez vous depuis plus ou moins de 48 heures ? Car les démarches ne vont pas être les mêmes selon le cas.

Cas n°1 : le squatteur est présent depuis moins de 48 heures

S’il est présent depuis moins de 48 heures, la force publique va pouvoir procéder à son expulsion immédiate et forcée, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir de la part d’un juge une décision d’expulsion.

Que devez-vous faire ? Vous devrez réunir assez rapidement les documents qui prouvent que c’est vous qui êtes le propriétaire du logement squatté. L’acte de propriété ou la taxe foncière font l’affaire. Les PV d’AG de copropriété peuvent aussi servir. Parallèlement, vous pouvez essayer d’obtenir des voisins qui vous connaissent des témoignages écrits attestant de votre statut de propriétaire, mais aussi de la date d’arrivée des squatteurs.

Dans la pratique, il est, en effet, difficile d’apporter une preuve formelle du début du squat.

Des squatteurs, au courant des lois, rivalisent d’ailleurs d’imagination pour apporter la preuve de leur présence dans les lieux depuis plus de 48 heures, comme par exemple la présentation de faux documents.

Une fois tous ces éléments en mains, rendez-vous rapidement au commissariat de police pour demander à ce que les forces de l’ordre procèdent à l’expulsion immédiate du squatteur.

Attention : plus vous irez vite dans vos démarches, mieux ce sera car le temps joue contre vous dans une telle situation.

Cas n°2 : le squatteur est présent depuis plus de 48 heures

S’il est présent depuis plus de 48 heures, la résolution du problème va être un peu plus compliquée puisque vous allez devoir obligatoirement passer par une action en justice pour récupérer votre bien.

Le squatteur peut revendiquer ses droits. En effet, un squatteur se voit reconnaître, malgré l’illégalité de son occupation, le bénéfice du droit au logement. Bien qu’il soit un occupant sans droit ni titre, un squatteur dispose des mêmes droits et garanties qu’un locataire en matière, par exemple, d’expulsion.

Dans ces conditions, que devez-vous faire ? Munissez-vous des mêmes justificatifs et attestations de propriété cités plus haut et déposez une demande auprès du Tribunal de grande instance (TGI) dont dépend votre logement locatif. Dans les 2 à 3 jours, ce TGI va désigner un huissier de justice habilité à entrer dans le logement squatté pour y relever l’identité des occupants.

Attention : il ne s’agit pas encore d’une procédure d’expulsion mais simplement d’une prise de contact avec le squatteur.

A vous, ensuite, de vous faire accompagner d’un avocat qui va engager une procédure d’expulsion auprès du tribunal d’instance. Cette étape peut alors prendre plusieurs semaines.

Mais lors de l’audience, les choses vont normalement assez vite car les juges n’accordent généralement pas de délai, du fait que le squatteur soit entré illégalement dans le logement. De même, dans ce cas particulier du squat, le Tribunal peut décider de ne pas tenir compte de la trêve hivernale qui court du 1er novembre au 31 mars chaque année.

Le jugement ordonnant l’expulsion doit être signifié à l’occupant sans droit ni titre. Si le squatteur ne quitte pas le logement dans le mois qui suit cette information, l’huissier doit lui délivrer un commandement de quitter les lieux, lui laissant un nouveau délai de deux mois pour libérer le logement. S’il persiste à rester dans le logement, l’huissier peut demander l’intervention de la force publique pour l’aider à expulser le squatteur. Le moment venu, l’huissier de justice accompagné du commissaire de police et, éventuellement, d’un serrurier procéderont à l’expulsion. 

Attention : la préfecture peut toutefois refuser l’intervention de la force publique.

Une fois l’expulsion réalisée, l’affaire n’en est pas finie pour autant.

Le squatteur peut avoir été condamné par le Tribunal à vous verser des indemnités, comme une indemnité d’occupation mensuelle, par exemple, et des dommages-intérêts (vous avez perdu des loyers potentiels en ne pouvant faire rentrer dans le logement le locataire). Il vous faut récupérer cette créance, avec, là encore, l’aide éventuelle d’un huissier de justice. Vous êtes en droit de demander au Tribunal d’instance une saisie sur les revenus du squatteur.

Si le logement récupéré est dégradé, vous pouvez, de la même manière, en appeler au Tribunal d’instance pour que les réparations soient payées par le squatteur.

Dans tous les cas, n’agissez jamais seul si vous souhaitez rester dans le cadre légal. Déloger par la force un squatteur peut amener ce dernier à porter plainte contre vous, et même si cela paraît incroyable il aurait de grandes chances de gagner.

Conseils : quelques précautions à prendre pour éviter d’être squatté

Compte tenu de la longueur de la procédure avant d’obtenir une expulsion et des conséquences que peut impliquer un squat, il est préférable de tout mettre en oeuvre afin d’éviter de vous retrouver dans une telle situation.

Faîtes particulièrement attention si votre logement locatif est une maison isolée, non surveillée. C’est typiquement le type de biens que recherchent les squatteurs potentiels :

  • vérifiez régulièrement l’état des portes et des fenêtres de votre logement locatif. Si cela s’avère nécessaire, renforcez les serrures et les volets ;
  • Avertissez vos voisins de la situation (logement laissé vacant entre deux baux, par exemple) et demandez-leur de vous avertir s’ils perçoivent une activité « louche ». Expliquez-leur notamment l’urgence d’intervenir dans les 48h afin d’avoir accès à la procédure simplifiée de l’expulsion…

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  1. Le Helloco says:

    Merci

  2. Le Helloco says:

    C’est très explicite Merci

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