Comme le secteur des logements, le domaine des commerces subit, lui aussi, des problèmes de loyers impayés. En effet, il est possible que votre locataire tarde à payer son loyer, ou qu’il stoppe carrément le paiement du loyer du bail commercial. Mais que faire en cas de loyer impayé dans un bail commercial ? Réponse ci-dessous.
À noter en préambule que le cas de locataires commerçants réellement malhonnêtes et ne payant pas un loyer qu’ils auraient pourtant les moyens de régler est rare. En général, les impayés de loyer dans un bail commercial suivent des problèmes de trésorerie, eux-mêmes dus à une baisse du chiffre d’affaires, pas toujours du fait du commerçant (travaux dans la rue ayant fait baisser la fréquentation, installation d’un concurrent trop près, etc.).
Bien entendu, ce n’est pas parce que l’impayé de loyer n’est pas expressément de la faute du locataire qu’il faut que vous, investisseur, en subissiez aussi les conséquences. Vous avez peut-être un crédit à rembourser, et donc, vous êtes en droit de tout faire pour sauvegarder votre patrimoine.
Loyer impayé dans un bail commercial : les étapes à suivre
Le contrat de bail commercial indique les conditions de versement du loyer : le montant (variable ou pas), la date ainsi que le mode de paiement (négociés entre vous et votre locataire) du loyer du bail commercial y sont clairement indiqués.
Le plus souvent, le bail commercial comprend aussi une « clause résolutoire », permettant au bailleur de résilier le bail, automatiquement et en toute légalité, si le locataire ne respecte pas ses obligations en cours de location. Le paiement du loyer du bail commercial est l’une de ces obligations.
Si votre locataire ne paye pas son loyer, vous devez donc réagir en réalisant plusieurs actions. La dernière est la demande d’expulsion du locataire, comme vous y autorise la « clause résolutoire ».
Quel process précis devez-vous suivre avant d’en arriver à cette extrémité ? Réponse ci-dessous.
Étape n°1 : envoyer un commandement de payer au locataire
Même si vous avez de bonnes relations avec votre locataire, le fait qu’aucun arrangement amiable n’ait pu être mis en place doit vous inciter à « prendre date » dès le 1er loyer impayé.
Ainsi, n’hésitez pas à envoyer au locataire un commandement de payer, préalable obligatoire pour faire valoir la clause résolutoire, à terme, le cas échéant. Ce commandement d’exécuter son obligation (payer son loyer) doit être remis à votre locataire par un huissier de justice.
Sous peine de nullité, le commandement de payer doit indiquer très précisément à votre locataire sa faute (non-paiement du loyer), les sommes dues (soyez précis) l’obligation de régler la dette dans les 15 jours et le fait que le contrat sera résilié après 1 mois de retard. Pendant ces 30 jours, votre locataire peut encore régulariser sa situation. S’il le fait, la clause résolutoire tombe et le bail continue normalement.
Étape n°2 : activer la clause résolutoire du bail commercial
Si les loyers restent impayés, vous n’avez pas d’autre choix que de demander au juge des référés du tribunal de grande instance (TGI) de résilier le bail commercial en mettant en œuvre la clause résolutoire.
La clause résolutoire semble être une protection efficace en cas de loyer impayé, mais en réalité, il est exceptionnel qu’un tribunal accepte de prononcer la résiliation d’un bail commercial après 1 seul mois de retard. C’est d’autant plus vrai pour les commerçants souffrant d’un contexte économique difficile et étant eux-mêmes « victimes ».
Loyer impayé dans un bail commercial : application d’un délai de paiement
Les locataires en situation d’impayés demandent généralement au juge de suspendre la mise en œuvre de la clause résolutoire et de leur accorder des délais de paiement. Requête souvent accordée aux locataires de bonne foi, subissant une baisse de leur chiffre d’affaires, par exemple.
Le juge propose un échéancier de paiement pouvant être étalé sur 2 ans maximum. En général, les échéanciers mis en place ne dépassent pas 1 an. Si le locataire ne respecte pas l’échéancier proposé par le juge et continue à ne régler aucun loyer du bail commercial, il se met alors hors-la-loi, devenant « occupant sans droit ni titre ». C’est à ce moment-là, dès le 1er loyer renégocié impayé que vous pouvez saisir à nouveau le tribunal de grande instance en référé afin de faire constater la résiliation du bail.
Lors de cette 2ème audience au TGI, votre locataire peut une nouvelle fois demander à bénéficier de délais de paiement. Le juge peut accepter un nouvel échelonnement des loyers, avec règlement de l’arriéré locatif, toujours sur 2 ans maximum. Les effets de la clause résolutoire sont alors à nouveau suspendus. Si le juge refuse la 2ème demande d’échelonnement, il peut établir une ordonnance d’expulsion et condamner le locataire à payer les arriérés locatifs, une indemnité d’occupation pour le temps passé au-delà du délai, le cas échéant, ainsi que les frais d’huissier et d’avocats éventuels.
Loyer impayé dans un bail commercial : absence de clause résolutoire
L’absence d’une clause résolutoire dans le bail commercial est rare, mais cette possibilité existe. Dans ce cas, vous pouvez aussi demander au TGI la possibilité de résilier le bail. Le juge peut vous l’accorder, mais la situation peut être plus longue et le juge bénéficie de plus de marges de manœuvres.
Respectez le même process d’envoi d’un commandement de payer avant de saisir le tribunal. Ce n’est pas obligatoire, mais préférable.
Important : cette procédure implique obligatoirement les services d’un avocat, à l’inverse de la procédure liée à la clause résolutoire.
À noter : la présence d’une clause résolutoire dans le bail commercial est donc très importante.
Attention : soyez attentif lors de la rédaction car une clause résolutoire mal écrite peut vous priver de son bénéfice. Par exemple, si vous indiquez dans la clause que le locataire a 15 jours pour régler le loyer impayé (au lieu d’un mois légal), la clause entière sera réputée non écrite. Et donc inutilisable.