Quel impact a une procédure de sauvegarde sur un bail commercial ?

Une procédure de sauvegarde décidée à l’encontre d’une entreprise en difficulté dans le but de l’aider à poursuivre son activité a-t-elle des conséquences sur le bail ? Réponse.

La question est souvent posée en ces temps économiquement délicats… David Semhoun, avocat inscrit au barreau de Paris, a répondu à cette question dans une fiche pratique publiée sur un site Internet spécialisé. Nous en reprenons les principaux éléments.  

Une procédure de sauvegarde touche des entreprises qui ne sont pas encore en lourde cessation de paiement, mais qui pourraient bientôt l’être… Les entreprises en procédure de redressement ne sont donc pas concernées.

Pour tenter de sauver son entreprise, c’est le dirigeant lui-même qui demande à bénéficier de l’aide d’un professionnel (un autre dirigeant ou un administrateur professionnel si le tribunal en décide ainsi) qui va faire un bilan de son activité et étudier la balance actif / passif. Ce dernier va ensuite « faire le ménage » en se délestant des contrats inutiles et en recentrant l’activité sur les domaines les plus rentables.  

Le bail commercial se poursuit-il ?

Cette décision relève de la volonté du nouvel administrateur de la société, après étude des documents mis à sa disposition. Il poursuit le bail s’il estime que cette continuation est nécessaire. En revanche, il peut le stopper s’il estime qu’elle porte préjudice à la poursuite de l’activité de la société. En tout état de cause, sa décision est aussi influencée par les capacités financières de l’entreprise : est-elle en mesure de régler les loyers et les charges au bailleur ?  Car si le bail se poursuit, ceux-ci devront être réglés en temps et en heure, conformément aux règles du bail.

Attention ! Suite à la crise sanitaire du coronavirus du printemps 2020, des mesures exceptionnelles ont été prise par les Pouvoirs Publics, concernant le paiement des loyers

Si la décision est de résilier le bail, l’administrateur n’a pas à la justifier. Elle découle d’un constat : les loyers sont trop élevés pour l’entreprise en sauvegarde et/ou la poursuite du bail n’est pas indispensable à la poursuite de l’activité principale. Dans ce cas la résiliation prend effet le jour où le bailleur en prend connaissance (arrivée de la lettre en recommandée avec accusé de réception).

 

Quelle conséquence a une procédure de sauvegarde sur un bail résilié par le bailleur ?

3 cas de figure :

  • la procédure intervient après la résiliation du bail par le bailleur.  Dans ce cas, rien ne change : le bail est résilié comme prévu ;
  • la procédure en résiliation a démarré, mais n’est pas terminée au moment de l’ouverture de la sauvegarde : elle doit alors être interrompue. Elle ne pourra reprendre qu’à 2 conditions :
    •  le bailleur a informé le greffe de sa créance ; 
    • et il conteste le mandataire judiciaire.
  • la procédure en résiliation démarre après l’ouverture de la procédure de sauvegarde : 
      • si elle concerne le paiement de loyers antérieurs à la procédure de sauvegarde, la résiliation est interdite ; 
      • si elle concerne des loyers non payés après la sauvegarde, le bailleur peut intenter une action en résiliation, mais seulement après un délai de 3 mois suivant le jugement d’ouverture de a sauvegarde.

Important ! Si ce n’est pas pour réclamer une somme d’argent (si c’est, par exemple, pour réclamer des travaux prévus au bail ou une remise en état des lieux), le bailleur a tout-à-fait le droit d’intenter une action en justice contre son locataire ; la procédure de sauvegarde n’y changeant rien. 

A noter ! Le bailleur ne peut pas résilier le bail pour « défaut d’exploitation du fonds de commerce » après la sauvegarde, puisque cette dernière peut avoir une action en ce sens pour prendre le temps de faire un bilan. Il existe toutefois une limite à cette règle : cette interdiction ne joue que pendant la période d’observation. Une fois qu’un plan de sauvegarde est arrêté et est en cours, le bailleur reprend le droit de demander la résiliation en cas de défaut d’exploitation.

Le bail commercial peut-il être cédé par le locataire ?

Oui, mais dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, sont inapplicables :

  •  les droits de préemption ruraux et urbains ;
  • les clauses de garantie solidaire en cas de non-paiement du repreneur (« cessionnaire »). En revanche, ces clauses de garantie sont à nouveau valables si le cessionnaire cède à son tour le bail ;

Enfin, le tribunal de commerce peut – après consultation du bailleur – autoriser le repreneur à ajouter une nouvelle activité au bail pour faciliter le redémarrage de l’entreprise.

N’hésitez pas à consulter nos autres fiches pratiques dédiées au bail commercial 

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