La dissolution d’une SCI entraîne le paiement de droits d’enregistrement et le règlement d’un impôt sur les bénéfices et sur les plus-values immobilières. Voici les principaux points à connaître.
Qu’elle intervienne au moment de l’extinction prévue (une SCI est, par défaut, créée pour 99 ans) ou de manière anticipée, la fermeture d’une SCI – alors radiée du registre du Commerce et des sociétés – est une procédure complexe. N’hésitez donc pas à lire, en préambule, notre fiche Les étapes de la fermeture d’une SCI. Une fois le process de fermeture effectué, il est bon de savoir à quelle fiscalité vous serez soumis.
Les droits d’enregistrement ou de partage
Le montant de ces droits dépend de la nature des actifs :
. le montant sera plus important si un associé récupère le bien immobilier qu’il avait apporté à la société ;
. En revanche, si les biens sont partagés entre les associés, le « droit de partage » sera plus faible.
A noter ! Depuis 2019, si la société ne transmet aucuns biens aux associés ou à d’autres personnes, l’administration fiscale enregistre gratuitement l’acte de dissolution.
L’imposition des plus-values
La fiscalité liée à la fermeture de la SCI est identique pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR) et pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans tous les cas, l’impôt sera calculé en fonction des droits sociaux que chaque associé détient sur les biens.
Les plus-values tirées de la cession des immeubles sont calculées par rapport à la différence entre la valeur des biens immobiliers, au moment de la dissolution (valeur liquidative), et leur prix d’acquisition par la SCI (ou, s’ils ont été apportés par les associés, la valeur de ces biens au moment de leur entrée dans la SCI). Reportez-vous à notre fiche Comment calculer une plus-value immobilière ?
Attention ! Pour que les associés n’amenuisent pas la valeur des actifs (qui seraient alors moins imposés), l’administration fiscale mandate parfois un expert immobilier qui va évaluer, dans les règles de l’art, les biens. En clair : la valeur de ceux-ci correspondra effectivement à leur valeur s’us étaient mis en vente sur le marché.
A savoir : l’impôt doit être réglé par les associés l’année de la fermeture de la SCI. La dissolution entraîne, en effet, l’imposition immédiate des plus-values qui n’ont pas encore été taxées.
L’imposition du boni de liquidation
Le boni de liquidation est la différence entre la valeur des sommes apportées en capital au moment de la constitution de la société, et celles comptées au moment de la dissolution de la SCI, une fois les dettes décomptées.
Si le montant restant est supérieur aux sommes investies au départ, le boni est redistribué aux associés en proportion de leurs apports personnels, dans la grande majorité des cas (sauf disposition contraire inscrite dans les statuts). Par exemple, un associé qui avait apporté l’équivalent de 20 % du capital récupèrera 20 % du boni de liquidation. Si la somme est moins élevée que le capital social, on parle alors de « mali de liquidation » qui n’entraîne aucune imposition.
Lors d’un boni de liquidation réparti entre les associés (personnes physiques), ceux-ci sont redevables d’un impôt global de 2,5 %, sur la valeur totale du boni.
Concernant l’imposition personnelle des associés, le montant imposable concerne la seule partie du boni qui se situe au-dessus de leur apport initial. Par exemple, si l’associé a apporté l’équivalent de 10.000 € à la SCI et que le boni qu’il perçoit est de 15.000 €, l’impôt sera calculé sur 5.000 € seulement.
Ce boni de liquidation est soumis à l’imposition des dividendes (comme les revenus de capitaux mobiliers, comme les actions en Bourse). Cela signifie que chaque associé peut choisir son régime fiscal entre :
. la « flat tax » (prélèvement forfaitaire unique) de 30 % ;
. ou le barème progressif de l’impôt sur le revenu, après abattement sur l’assiette imposable de 40 %.
Nos conseils :
. choisissez avec soin – lorsque c’est possible – la date de dissolution de votre SCI, compte tenu de l’imposition immédiate attachée à la fermeture de celle-ci. Si votre fiscalité va être élevée une certaine année, ce n’est pas la peine d’en rajouter !
. Compte tenu de la complexité du calcul de ces impôts, il est plus raisonnable de se faire accompagner par un avocat fiscaliste qui optimisera votre fiscalité lors de la procédure de dissolution de la SCI.
N’hésitez pas à lire notre dossier consacré aux SCI, avec ses fiches SCI familiale : 4 points pour tout comprendre ; Investissement immobilier : SCI ou SAS ? ; Impôt sur le Revenu ou Impôt sur les Sociétés : quel régime fiscal pour une SCI ? ; Location meublée et SCI : est-ce un bon choix ? ; Dernières jurisprudences ; Etc.