Jouissance exclusive n’est pas propriété

Certains logements bénéficient de la jouissance exclusive d’une partie commune. Ce n’est pas pour autant que le copropriétaire bénéficiaire peut y faire n’importe quoi.

Des parties communes accessibles par un seul copropriétaire…

Les parties communes des résidences de logements appartiennent à tous et sont censées être utilisables par tous les copropriétaires.

Toutefois, dans certaines copropriétés, il arrive que des parties communes soient situées de telle façon qu’un seul copropriétaire y a accès. On dit alors qu’il en a la « jouissance exclusive » ou la « jouissance privative ». Cela peut arriver, par exemple, pour des terrasses de dernier étage ou des jardins de RDC.

…mais appartenant tout de même à tous

Toutefois, si la jouissance exclusive ne peut pas être contestée par les autres copropriétaires si la construction de l’immeuble ne laisse pas d’autres possibilités (les autres copropriétaires ne vont pas exiger de traverser un logement pour aller dans un jardinet !), elle ne donne pas les mêmes droits que la propriété.

La Cour de cassation le rappelle

La Cour de cassation confirme cette distinction. Le 23 janvier 2020, cette Cour a rendu un arrêt concernant une affaire qui opposait un copropriétaire aux autres propriétaires de la résidence. Bénéficiant de la jouissance exclusive d’un jardinet situé en RDC, celui-ci souhaitait aménager ce jardin en y réalisant des travaux visant à édifier une terrasse et un cabanon. Sans demander la permission de la copropriété, il a engagé les travaux. Les autres copropriétaires ne l’ont pas entendu de cette oreille et ont saisi la justice… qui leur a finalement donné raison : bien qu’en jouissance exclusive, le jardinet est une partie de la copropriété et, en tant que telle, nécessite l’autorisation de l’Assemblée générale pour tout changement conséquent. C’était le cas pour la mise en place d’une terrasse bétonnée et d’un cabanon.

Simple question de communication ?

Il ressort des affaires de ce type portées à la connaissance des tribunaux que les conflits résultent souvent d’un simple manque de communication et de respect des règles. De fait, si dans l’exemple ci-dessus, le copropriétaire du RDC avait, comme il le devait, demandé en bonne et due forme l’autorisation de ses voisins à l’AG pour réaliser ses travaux, il aurait peut-être eu gain de cause. Il semble que ce soit plus le fait de s’être vus imposés les travaux qui ait fâché les autres copropriétaires. Car, en général, les copropriétés ne sont pas contre ce type d’aménagement… si tant est que les choses aient été faites dans les règles.

Soyez donc attentif à cette obligation d’information et d’obtention de l’autorisation au cours d’une AG, pour ne pas prendre le risque de devoir détruire des aménagements et même de payer des dommages intérêts à la copropriété.

Une telle autorisation ne nécessite que la majorité absolue (51 % des voix) lors d’une AG. Les copropriétaires n’ont aucune excuse aujourd’hui pour ne pas participer à une AG puisque leur présence par visio-conférence est autorisée

Les locataires, eux aussi, bien sûr, sont concernés par cette contrainte

Si vous louez un appartement bénéficiant d’une jouissance privative, votre locataire ne peut pas évidemment faire ce qu’il veut dans celle-ci. Même idée qu’évoquée précédemment.

S’il souhaite faire des travaux, il doit d’abord vous en demander l’autorisation et, à votre tour – le cas échéant – devrez demander l’autorisation au cours de l’AG.

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