Congé frauduleux : quels sont les risques pour le propriétaire ?

Un propriétaire peut donner congé à son locataire pour vendre le logement, pour y habiter ou le louer à des proches ou encore pour motif légitime et sérieux. Si le congé donné ne correspond pas à l’un des motifs cités ci-dessus alors il s’agira d’un congé frauduleux. Que risque-t-on en cas de congé frauduleux ? Réponse dans notre dossier.

En tant que bailleur, vous avez le droit de donner congé à votre locataire, mais pas n’importe quand, ni n’importe comment. Nous vous avons d’ailleurs rédigé un dossier décrivant la marche à suivre pour rompre un bail

La loi interdit donc au bailleur d’exiger le départ de son locataire par simple convenance personnelle, sans raison valable. Si la motivation du congé sort du cadre légal, la justice parle de « congé frauduleux ».

Quelles sont les conséquences d’un congé frauduleux pour le bailleur ?

En cas de congé frauduleux, les conséquences peuvent être lourdes pour vous, propriétaire-bailleur. En effet, le congé peut alors être considéré comme nul et non avenu, c’est-à-dire considéré comme n’ayant jamais existé

Si le congé frauduleux est avéré, le tribunal d’instance pourra infliger une amende pouvant atteindre 6.000 € pour une personne physique et 30.000 € pour une personne morale.

De même, le juge pourra accorder au locataire des dommages-intérêts pour couvrir le préjudice matériel (frais de déménagement, logement trouvé au loyer plus élevé) ou encore le préjudice moral causés par ce congé frauduleux.

A noter que l’obligation de réintégrer le locataire dans les lieux est rarement requise par les tribunaux.

Solution pour éviter un congé frauduleux : prouver le bien-fondé du congé donné

  • Le congé pour vente

Le congé pour vente doit être effectivement suivi d’une mise sur le marché immobilier du bien. Annonces dans les agences immobilières ou annonces sur des sites Internet ou sur les réseaux sociaux apportent la preuve de votre intention de céder le logement.

Attention toutefois ! Il doit s’agir d’une réelle intention de vendre.

Par exemple, afficher un prix exorbitant pour le bien (autrement dit, indiquer vouloir le vendre, mais ne pas se donner la faculté réelle de la faire) peut être considéré par un juge comme une reprise déguisée du logement. Cette non intention de vendre peut également être caractérisée par la relocation du logement, au bout de quelques semaines, à un loyer beaucoup plus élevé. Un juge saisi pour cette affaire verra aisément que le bailleur a simplement pris le prétexte de la vente pour changer de locataire, dans le but de bénéficier d’un meilleur rendement. En tout état de cause, c’est le locataire qui doit prouver le fait que vous n’avez pas réellement l’intention de vendre votre bien.

  • Le congé pour motif réel et sérieux 

Vous devriez pouvoir aisément prouver votre bon droit puisque, normalement, vous avez les preuves des problèmes posés par votre locataire (impayés de loyers, nuisances provoquées et plaintes d’autres locataires …).

  • Le congé pour reprise

Le congé pour reprise est souvent celui qui engendre le plus de conflits. De fait, certains bailleurs l’invoquent aussi pour « se débarrasser » d’un locataire et en installer un autre. La pratique est illégale, comme évoquée plus haut dans le paragraphe « congé pour vente ». Là encore, les tribunaux sanctionnent ce type de pratiques. Si, après le départ du locataire, le logement n’est pas occupé, en tant que résidence principale, « dans un délai raisonnable et pour une durée raisonnable également » par vous ou des membres de votre famille (comme l’autorise la loi), celui-ci pourra saisir le tribunal en arguant que votre congé est frauduleux.

Quelle notion met-on derrière une durée raisonnable d’installation ou d’occupation ? La loi n’est pas précise à ce sujet. La jurisprudence montre que certains juges acceptent quelques semaines à quelques mois.

Attention : vous n’avez pas non plus le droit de délivrer à votre locataire un congé pour reprise pour finalement vendre le bien. Le locataire bénéficie, en effet, de droits liés à votre intention de vendre, notamment celui d’être prioritaire à l’achat.

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