Erreur sur la surface habitable mentionnée dans le bail : quelles conséquences ?

Depuis 2009, la mention de la surface habitable du logement loué est obligatoire dans le contrat de location. Mais il peut parfois arriver que votre locataire constate, lors de la location, que la surface habitable mentionnée dans le bail n’est pas exacte. Quelles sont alors les conséquences en cas d’erreur sur la surface habitable ? Réponse ci-dessous.

Ne pas confondre surface habitable et surface au sol

Les erreurs proviennent souvent du fait que certains bailleurs, mesurant eux-mêmes la surface habitable de leur logement, se contentent uniquement de mesurer la surface au sol.

Or, la surface au sol ne correspond pas forcément à la surface « habitable », à mentionner dans le contrat de location. La surface habitable est définie dans un article du code de la construction et de l’habitation.

Est exclue du calcul la superficie des combles non aménagés, des caves et sous-sols, des remises, des garages, des terrasses, loggias et balcons, des séchoirs extérieurs au logement, des vérandas, et autres dépendances des logements, ou encore des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Un logement peut donc avoir une surface au sol bien supérieure à la surface habitable, notamment s’il a des escaliers ou des combles aménagés comportant des surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

De même, attention à ne pas confondre la surface habitable avec les autres surfaces utilisées en immobilier. La surface « Carrez », par exemple, obligatoire pour vendre un logement en copropriété a ses propres règles.

Il est donc important de faire appel à un professionnel pour être certain d’avoir la bonne surface habitable, comme indiqué dans notre dossier : « Diagnostic Surface habitable : comment mesurer la surface ? Qui peut réaliser ce calcul ? ».

 

Quels sont les risques en cas d’erreur sur la surface habitable indiquée dans le bail ?

Si le locataire fait mesurer le logement par un professionnel (cela arrive de plus en plus souvent) et qu’il constate une différence conséquente entre la surface habitable « légale » et celle mentionnée dans le contrat, il peut exiger une baisse du loyer.

Cette action en diminution de loyer introduite par la loi ALUR ne s’applique toutefois qu’aux baux signés, ou renouvelés tacitement postérieurement à la publication de cette loi (24 mars 2014).

La loi ALUR qui a introduit un article 3-1 dans la loi du 6 juillet 1989 est claire : lorsque la surface habitable est inférieure de plus d’1/20ème (5 %) à celle indiquée dans le bail, le bailleur est obligé d’accepter, à la demande du locataire, une diminution de loyer.

Cette baisse de loyer doit néanmoins être proportionnelle à l’écart constaté. Par exemple, si la différence au-delà du 1/20ème toléré est de 10 %, vous devrez diminuer le montant du loyer de 10 %.

L’absence de mention de la surface habitable dans le bail de location (signé depuis 2009) peut également entraîner une baisse du loyer.

 

EXEMPLE CONCRET

Vous avez mesuré une surface de logement de 120 m², en oubliant que la surface des combles aménagés ne vaut que lorsqu’elle bénéficie d’une hauteur sous plafond de 1,80 m.

Cette dernière ne mesure donc pas 30 m² comme vous l’avez calculé, mais seulement 10 m². Résultat, la surface habitable passe de 120 m² à 100 m². La tolérance d’erreur de 1/20ème (6 m²) est largement dépassée.

Votre locataire peut alors exiger une baisse de loyer proportionnelle à la surface manquante au-delà de la marge d’erreur acceptée, correspondant donc à 14 m² de moins qu’annoncé.

Si votre loyer mensuel est de 1.000 €, le locataire peut vous demander de l’abaisser de 11,6 %. Vous pouvez vous mettre d’accord sur une baisse de 10 % compte tenu du fait que les surfaces basses dans les combles aménagés comprennent des placards bien utiles, par exemple. Soit une baisse de 100 €, pour un nouveau loyer de 900 €.

Un coup dur pour le rendement dû à une simple erreur de calcul. Car rien ne dit que le locataire (ou un autre candidat locataire) n’aurait pas accepté de louer la maison pour 1.000 € / mois, même avec la surface habitable de 100 m².

 

En tout état de cause, si vous êtes en désaccord avec votre locataire, vous pouvez saisir un juge du Tribunal d’instance afin qu’il se prononce sur le montant de la baisse à appliquer.

Le risque de sanction rétroactive existe

Si la demande de baisse de loyer du locataire intervient moins de 6 mois après la signature du bail, la diminution de loyer s’applique rétroactivement, à partir de la date de signature du bail. Vous pouvez donc être obligé de verser au locataire un trop-perçu. Dans notre exemple, vous auriez été obligé de lui verser 600 € de trop-perçu.

En revanche, si la demande est faite plus de 6 mois après la signature du contrat de location, la baisse s’applique à partir de la date de la demande.

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