La procédure d’expulsion d’un locataire est généralement déclenchée lorsque celui-ci ne règle plus ses échéances. Il existe toutefois d’autres cas où le locataire peut être expulsé du logement qu’il occupe, même s’il est à jour dans ses règlements.
L’expulsion d’un locataire est décidé par la Justice quand celle-ci a examiné la demande d’un bailleur, quand le locataire ne répond plus à ses obligations. Outre le paiement du loyer, le locataire est aussi tenu à une jouissance paisible de son habitat.
Quels sont les motifs légitimes et sérieux ?
La loi définit plusieurs motifs qui autorisent le propriétaire d’un logement à lancer une procédure d’expulsion de son locataire. Outre le manquement à l’obligation de payer charges et loyers, le locataire peut être soumis à une procédure d’expulsion si :
- s’il n’a pas souscrit une assurance locative,
- s’il a produit de fausses informations auprès du propriétaire lors de la signature du bail,
- s’il sous-loue son logement sans l’autorisation du propriétaire,
- s’il dégrade ou n’entretient pas correctement le logement,
- s’il procède à des travaux importants sans en avertir le propriétaire,
- s’il provoque des troubles anormaux de voisinage,
- s’il détient un animal de compagnie non autorisé,
- s’il refuse de quitter les lieux après un congé.
Le défaut d’assurance locative
Lorsqu’il occupe un logement, le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance habitation. Cette assurance est destinée à couvrir les risques d’incendie, de dégâts des eaux ou autres qui pourraient être provoqués par le locataire. Le locataire doit présenter un justificatif de cette assurance habitation au moment de la signature du bail puis à chaque date anniversaire, le contrat d’assurance se renouvelant tous les ans.
Le défaut d’assurance doit être mentionné dans la clause résolutoire du contrat de location parmi les motifs qui peuvent entraîner une résiliation du bail par le propriétaire. Celui-ci doit faire parvenir au locataire un commandement par courrier recommandé. Le locataire dispose alors d’un mois pour régulariser sa situation. Si le délai est dépassé, le propriétaire se tourne vers la justice pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
La déclaration de fausses informations
A la signature du contrat de location, le propriétaire demande plusieurs documents au locataire, afin de s’assurer notamment que celui-ci est en capacité de régler tous les mois le loyer :
- pièce d’identité,
- quittances du précédent domicile,
- justificatif d’une activité professionnelle,
- justificatif attestant de ressources.
Si le bailleur constate qu’un document est faux, il peut demander la nullité du bail et déclencher une procédure d’expulsion du locataire.
La sous-location sans autorisation
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 indique qu’un locataire ne peut sous-louer le logement qu’il occupe qu’avec l’accord du bailleur. Celui-ci doit donc être informé de la sous-location et du loyer qui sera pratiqué. Il formulera son accord par écrit en précisant que le montant du loyer du sous-locataire ne peut dépasser celui du locataire.
Si le locataire effectue une sous-location sans l’accord du bailleur, celui-ci peut résilier le bail et demander au juge l’expulsion du locataire. Le bailleur peut également demander le remboursement des sous-loyers perçus par son locataire.
Le mauvais entretien du logement
Lorsqu’il occupe un logement, le locataire a l’obligation d’assurer l’entretien et d’effectuer si besoin, à sa charge, des réparations locatives. Si le bailleur constate que le logement n’est pas suffisamment entretenu et que cela entraîne d’importantes dégradations, il peut résilier le bail et lancer une procédure d’expulsion du locataire. Il peut également agir de même si par exemple le locataire ne l’a pas prévenu d’un dégât des eaux qui aurait provoqué d’importants dommages.
Les travaux non-autorisés dans le logement
Le locataire est autorisé à aménager l’intérieur du logement qu’il occupe selon ses goûts et ses aspirations. Il peut s’engager sur des travaux de peinture, de tapisserie, de changement de moquette ou divers travaux d’entretien et de réparations locatives sans en avertir nécessairement le bailleur.
Toutefois, si les travaux devaient prendre de l’importance, le locataire doit solliciter l’accord écrit du bailleur. Faire tomber une cloison, aménager un escalier, transformer la salle de bain ou la cuisine, changer le système de chauffage et autres sont, bien entendu, des travaux qui ne peuvent être entrepris sans l’accord du bailleur.
En cas de travaux importants réalisés sans l’accord du bailleur, celui-ci peut demander à ce qu’on lui restitue le logement dans sa configuration de départ et demander des indemnités si ce n’était pas possible. Il pourra en outre résilier le bail et demander l’expulsion du locataire.
Les troubles anormaux du voisinage
Au moment de la remise des clés, le bailleur est tenu d’informer le locataire des points du règlement intérieur de la copropriété. Le locataire est quant à lui tenu de respecter tous ces points tout comme il doit jouir paisiblement des lieux qu’il occupe.
Lorsqu’un locataire trouble la tranquillité de son voisinage, où qu’il commet des dégradations dans les parties communes, le bailleur est dans l’obligation d’agir dès qu’il en est informé. Une action en justice sera nécessaire si le locataire poursuit ses troubles de voisinage ou dégradations.
Si le bailleur n’intervenait pas, il serait considéré comme responsable des agissements de son locataire et serait condamné à verser des dommages et intérêts à la copropriété.
Les animaux de compagnie non-autorisés
Le locataire d’un logement est libre d’adopter un animal de compagnie sans avoir à en avertir le bailleur. Cette disposition n’est toutefois valable que pour un chien ou un chat. Tout autre animal est peut-être soumis à autorisation.
Si le chien en question s’avère être un chien de première catégorie, c’est-à-dire un chien d’attaque (pit-bull, rottweiler, etc.), le bailleur est en droit de l’interdire, et donc de résilier le bail, à condition qu’une clause figure bien dans le contrat de location.
Si le locataire a adopté un NAC, nouvel animal de compagnie, le bailleur doit veiller à ce que le locataire respecte bien la réglementation en vigueur à propos de l’animal concerné.
Enfin, le bailleur doit veiller à la tranquillité des voisins et s’assurer que le chien du locataire ne provoque pas, par ses aboiements, des troubles du voisinage. Si cela était le cas, le bailleur serait en droit de résilier le contrat de location et de demander l’expulsion du locataire.
Le congé non respecté par le locataire
Le propriétaire d’un logement peut demander à ne pas renouveler le bail d’une location dans les cas où il souhaite vendre le logement ou le reprendre pour y habiter ou y loger un proche. Il donne alors congé au locataire. Si celui-ci refuse de quitter les lieux malgré la demande justifiée du bailleur, celui-ci pourra intenter une action en justice afin de l’expulser et de demander des indemnités d’occupation.