Fonds de travaux : copropriétés concernées, constitution, approvisionnement

Depuis le 1er janvier 2017, la majorité des copropriétés doivent créer un fonds de travaux. Celui-ci a pour objectif d’anticiper le financement des travaux à réaliser dans la copropriété, qu’il s’agisse des travaux prescrits par les lois et les règlements ou des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires hors budget prévisionnel.

Dans une copropriété, financer de gros travaux n’est jamais facile, d’autant plus que les charges de copropriété exceptionnelles ont explosé au cours des dernières années : rénovation des ascenseurs, travaux liés aux économies d’énergie, …

La loi ALUR du 24 mars 2014 a donc créé un fonds de travaux obligatoire, via son article 58, pour provisionner le financement de l’entretien des parties communes. Auparavant, des fonds de prévoyance existaient mais ils n’étaient nullement obligatoires.

De fait, il est plus aisé de faire voter en assemblée générale (AG) la réalisation de travaux lorsque ces derniers sont déjà complètement ou en partie préfinancés.

Le préfinancement et la prévision de travaux d’entretien comportent aussi l’intérêt d’éviter d’agir dans l’urgence et donc, le cas échéant, de ne pas se précipiter vers le premier prestataire sans prendre le temps de faire jouer la concurrence.

Quelles sont les copropriétés concernées par ce fonds de travaux ?

La constitution d’un fonds de travaux est obligatoire pour tous les immeubles en copropriété comptant au moins un logement, soit la très grande majorité des copropriétés de l’hexagone. Un immeuble de bureaux avec un seul logement est, par exemple, concerné.

Elle n’est, en revanche, pas obligatoire dans 4 cas :

  • Pour les immeubles neufs livrés il y a moins de 5 ans ;
  • Pour les résidences comptant moins de 10 lots (attention : un lot n’est pas forcément un logement, cela peut aussi être une cave ou un garage par exemple), lorsque le syndicat de copropriétaires décide à l’unanimité de ne pas constituer le fonds par un vote en assemblée générale ;
  • Lorsque le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir (attention : la dispense ne vaut alors que pour 10 ans) ;
  • Pour les copropriétés ayant déjà constitué un budget travaux équivalent au budget prévisionnel de l’exercice en cours.

Ce fonds de travaux pourrait donc ne pas être mis en place dans ces résidences mais ce serait dommage. Les investisseurs immobiliers ont tout intérêt à voter la création d’un tel fonds qui permet de valoriser son logement via des travaux réguliers et de lisser dans le temps le coût financier de l’entretien de son capital pierre.

Comment se constitue le fonds de travaux des copropriétés ?

La création d’un fonds de travaux étant obligatoire dans de nombreux cas, elle n’a pas forcément à être votée en Assemblée générale.

Toutefois, c’est au cours d’une AG que devra être voté le taux de la cotisation annuelle destinée à l’alimenter.

Les sommes versées sur ce fonds doivent, en effet, être supérieures ou égales à 5 % du budget prévisionnel.

Par exemple, si le budget prévisionnel de l’exercice en cours est de 50 .000 €, la cotisation au fonds (de tous les copropriétaires) devra atteindre au moins 2. 500 €.

A noter que ce taux plancher est jugé très faible par les professionnels, compte tenu des travaux à venir, liés à l’obligation d’isoler les immeubles pour lutter contre le réchauffement climatique et l’émission de gaz à effet de serre. D’après l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC), il faudrait voter un taux au moins égal à 10 % pour que ce fonds de travaux soit efficace.

Le diagnostic technique global qui détaille les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, ainsi qu’une évaluation sommaire de leur coût, au cours des 10 prochaines années, incite toutefois les copropriétés à voter plus que les 5 % légaux.

Logique puisque l’on accepte plus facilement de débourser des fonds lorsque l’on connaît leur destination. Il n’est d’ailleurs pas interdit, lors d’une AG, de voter un relèvement du taux pour doper le fonds de travaux, en raison d’une prévision de ravalement de façade, par exemple, d’ici 5 ans.

Sécurité prévue par le législateur : si le montant global du fonds de travaux devenait supérieur au montant global du budget prévisionnel, les versements des copropriétaires pourraient être suspendus… pour reprendre au moment où le montant du budget prévisionnel redeviendrait inférieur.

Comment est alimenté le fonds de travaux des copropriétés ?

Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires (généralement proportionnellement à leurs tantièmes de charges générales). Cette cotisation est réglée de la même façon que les provisions financières du budget prévisionnel, en général chaque trimestre.

Précisions : les tantièmes correspondent à l’attribution d’une quote-part des parties communes entre les différents propriétaires.

Cas particulier :  dans une copropriété composée de plusieurs bâtiments, l’AG peut voter une autre façon que les tantièmes généraux pour répartir les cotisations.

Elle peut, par exemple, opter pour une clé de répartition par bâtiment, si cette spécialisation des charges a été prévue par le règlement de copropriété. La cotisation devra alors être répartie en fonction des tantièmes spéciaux.

Les sommes versées dans ce fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Cela signifie qu’elles ne peuvent pas donner lieu à remboursement, à l’occasion, par exemple, de la vente d’un logement. Si vous vous retrouvez dans une telle situation (vente de votre logement), il est donc judicieux de prévoir une augmentation du prix de vente correspondant à la somme des provisions que vous avez versées dans le fonds de travaux.

Participer au fonds de travaux est une obligation pour chaque copropriétaire qui ne peut s’y dérober. S’il ne le fait pas, le syndic peut procéder au recouvrement des sommes dues de la même façon qu’il le ferait pour un non-paiement de charges classiques. La procédure s’étend jusqu’à la récupération des sommes dues par le syndic au moment de la vente du logement.

Attention : la gestion globale de ce fonds de travaux (dont fait partie la gestion des liquidités placées sur le compte bancaire dédié) est parfois facturée, à tort, par des syndics professionnels. La mise en place du fonds de travaux, la gestion des appels de cotisations, l’ouverture d’un compte bancaire dédié et d’un livret A, le cas échéant, sont des prestations incluses dans le forfait. Il peut, en effet, être intéressant de prévoir (par vote en AG) le placement des liquidités de ce fonds sur un livret A. Celui-ci peut accueillir jusqu’à 22.950 € de dépôt.

Important : le syndic est obligé d’ouvrir un compte bancaire dédié à ces cotisations spécifiques du fonds de travaux.

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