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Que risque le propriétaire qui ne rend pas le dépôt de garantie ?

S’il souhaite conserver tout ou partie du dépôt de garantie, notamment pour effectuer des réparations, le propriétaire d’un logement doit fournir des justificatifs et se conformer à la législation.

Le dépôt de garantie est pour le propriétaire d’un logement l’assurance de ne pas avoir à engager de frais pour effectuer certaines réparations, notamment celles résultant des dégradations commises par le locataire. Le dépôt de garantie permet également de pallier un éventuel impayé.

Si le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, il n’en demeure pas moins encadré par la législation, tant sur la somme que doit verser le locataire que les conditions de restitution par le propriétaire.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

Lorsqu’un locataire s’installe dans le logement, il est d’usage que le propriétaire bailleur demande un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme que le locataire verse au bailleur, et qui lui sera rendue à l’issue du bail. Son montant correspond à un loyer pour un logement vide et à deux loyers pour un meublé.

Le locataire verse le dépôt de garantie sous la forme de son choix : en liquide contre reçu, par chèque ou par virement. Le bailleur est autorisé à déposer la somme sur son compte courant.

Lorsque le locataire quitte le logement, le bailleur dispose d’un mois pour rendre la somme. Toutefois, il a la possibilité d’en garder l’ensemble ou une partie dans certaines situations précises :

  • L’état des lieux de sortie a révélé des dégradations dont le locataire est responsable,
  • Le locataire est en retard sur le paiement de ses loyers.

Chacune de ces situations doit bien entendu être justifiée. Par exemple, dans le cas des dégradations constatées par l’état des lieux de sortie, le bailleur doit faire parvenir au locataire des devis et retenir le montant des réparations.

Quels sont les recours du locataire lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie doit être rendu au locataire dans le mois qui suit son départ du logement. En cas de dégradations révélées par l’état des lieux, le délai augmente d’un mois supplémentaire.

Cette période laisse le temps au propriétaire de demander des devis aux professionnels et d’évaluer le coût des dégradations. Bien entendu, il ne doit prendre en compte que les éléments mentionnés comme dégradés dans l’état des lieux de sortie et dont le locataire a reconnu la responsabilité en signant le document.

Si la somme n’est pas restituée le jour du départ, le bailleur doit demander à son locataire partant un RIB, relevé d’identité bancaire, sur le compte duquel sera versé la somme. Il s’assurera également de conserver ses coordonnées (adresse mail, numéro de téléphone, adresse postale…) pour toute communication future.

Le courrier de mise en demeure

Si au bout du délai imparti le locataire n’a toujours pas reçu le montant du dépôt de garantie, celui-ci est en droit de lui réclamer cette somme à laquelle il ajoutera une pénalité correspondant à 10% du loyer mensuel hors charge par mois commencé après le délai.

La mise en demeure du bailleur sera formulée par le locataire sous la forme d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Le site du Service public propose un modèle de lettre spécifique de demande de remboursement de dépôt de garantie non restitué.

Le règlement du litige par conciliation

Si, malgré le courrier de mise en demeure, le bailleur refuse toujours de rembourser le dépôt de garantie, le locataire pourra entreprendre une démarche de conciliation en faisant appel à la CDC, commission départementale de conciliation, ou à un conciliateur de justice. Il s’agit dans les deux cas d’un service gratuit.

Si la conciliation donne raison au locataire, mais que le bailleur refuse toujours de régler la somme, il restera au locataire à entreprendre une action en justice. Dans le cas où la somme à rembourser est supérieure à 5.000 €, le locataire peut saisir directement la justice sans passer par l’étape de conciliation.

Ce qu’il faut retenir à propos du dépôt de garantie

  • Il est recommandé au propriétaire, s’il ne déplore aucun impayé et qu’aucune dégradation n’est mentionnée dans l’état des lieux de sortie, de restituer la somme du dépôt de garantie au plus vite.
  • Si des réparations sont nécessaires à la suite de dégradations reconnues par le locataire, celles-ci doivent être chiffrées par un devis. On ne retient pas une somme à la louche.
  • Il est important enfin que le propriétaire conserve les coordonnées du locataire, au moins jusqu’à ce qu’il ait remboursé le dépôt de garantie.