Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en location nue et vous souhaitez optimiser votre fiscalité ? Si vous avez opté pour le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire de nombreux travaux de vos revenus fonciers, et ainsi réduire significativement votre impôt sur le revenu. Encore faut-il savoir précisément quels types de travaux sont éligibles à cette déduction, et lesquels ne le sont pas.
Dans cet article, nous vous proposons une liste complète et à jour des travaux déductibles, classés par catégorie, ainsi que des conseils pratiques pour bien les déclarer. Vous découvrirez également les erreurs à éviter pour ne pas voir votre déduction rejetée par l’administration fiscale.
Rappel : dans quel cadre peut-on déduire des travaux des revenus fonciers ?
Tous les travaux réalisés dans un logement mis en location ne sont pas automatiquement déductibles de vos revenus fonciers. Pour bénéficier de cette déduction, deux conditions fondamentales doivent être réunies :
- Le bien doit être loué vide (location nue), à usage d’habitation.
- Vous devez être imposé au régime réel, soit de plein droit (si vos loyers bruts dépassent 15 000 € par an), soit par option (si vous avez renoncé au régime micro-foncier).
À noter : si vous êtes au régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers, mais aucune charge réelle n’est déductible, qu’il s’agisse de frais de gestion, d’intérêts d’emprunt ou de travaux. Ainsi, si vos charges sont importantes, le régime réel est souvent plus avantageux.
Pour les locations meublées, la logique est différente : les travaux sont alors déduits dans le cadre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), à condition d’être également au régime réel (formulaire 2042-C PRO).
En résumé, seuls les propriétaires bailleurs imposés au réel peuvent déduire leurs dépenses de travaux, à condition qu’il s’agisse de travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, à l’exclusion des opérations de construction, d’agrandissement ou de reconstruction.
Travaux de réparation et d’entretien : liste des dépenses déductibles
Les travaux de réparation et d’entretien constituent la catégorie la plus courante de travaux déductibles des revenus fonciers. Leur objectif est simple : maintenir le bien en bon état ou le remettre en état, sans modifier sa structure, son agencement ou ses équipements initiaux.
Ce que dit l’administration fiscale :
Ces travaux visent à préserver l’usage normal du logement et assurer sa conservation dans le temps. Ils sont intégralement déductibles l’année de leur paiement, à condition d’être effectivement engagés et justifiés par des factures.
Exemples de travaux de réparation et d’entretien déductibles :
- Remise en état de la toiture, des façades ou des planchers
- Réfection ou remplacement de l’installation de chauffage central
- Travaux de peinture, revêtements muraux, traitement de l’humidité
- Réparation ou remplacement de la plomberie ou des canalisations
- Réfection de l’installation électrique (sans transformation)
- Travaux de ravalement ou d’étanchéité
- Entretien de l’ascenseur (part privative ou quote-part en copropriété)
- Traitement du bois contre les termites ou insectes xylophages
- Diagnostic amiante, plomb, gaz ou performance énergétique
- Remise en état après sinistre (catastrophe naturelle ou malfaçon)
Attention : certains travaux ne sont pas déductibles
Ne sont pas considérées comme des charges déductibles :
- Les dépenses dites locatives, qui incombent normalement au locataire (petites réparations, entretien courant)
- Les travaux financés directement par le locataire ou refacturés à celui-ci
- Les travaux d’aménagement ou de transformation, qui ne relèvent plus de l’entretien mais de l’amélioration ou de la construction
Astuce : pensez à bien distinguer les travaux d’entretien classiques des travaux d’amélioration, car chacun a ses propres règles de déductibilité. En cas de doute, il est recommandé de demander un devis détaillé mentionnant la nature des travaux et leur finalité.
Travaux d’amélioration : ce qui est accepté et ce qui ne l’est pas
Les travaux d’amélioration sont également déductibles des revenus fonciers, à condition qu’ils n’aient pas pour effet de modifier la structure du bien ou d’en changer la destination. Leur but est d’apporter un meilleur confort au logement ou de le mettre aux normes, sans accroître sa surface habitable.
Travaux d’amélioration déductibles
Ils concernent principalement :
- L’installation ou le remplacement d’un chauffage central
- L’ajout ou le remplacement d’équipements sanitaires (salle d’eau, WC, évier)
- La mise en conformité électrique ou gaz
- L’installation d’une cuisine équipée, si elle ne modifie pas la structure du logement
- Le raccordement au tout-à-l’égout
- La pose d’une antenne collective
- La pose de fenêtres double vitrage ou de volets pour améliorer l’isolation
- Les travaux de mise aux normes pour l’accessibilité aux personnes handicapées
- La pose d’une porte automatique d’ascenseur en copropriété
Ces travaux sont déductibles s’ils sont effectués sur un logement déjà construit, non meublé et destiné à la location nue.
Travaux d’amélioration non déductibles
Certains travaux ne sont pas considérés comme des améliorations au sens fiscal :
- Ceux qui modifient la structure ou augmentent la surface du logement
- Les travaux de décoration ou d’embellissement non indispensables à la location
- L’installation de piscines, vérandas, ou extensions
- L’achat ou remplacement d’électroménager, sauf si la cuisine est installée dans un logement initialement vide (dans ce cas, il faut que cela soit mentionné au bail)
Important : en copropriété, ces travaux sont aussi déductibles si vous participez financièrement à leur réalisation dans les parties communes.
Travaux non déductibles : construction, reconstruction, agrandissement
Tous les travaux ne donnent pas droit à une déduction fiscale. Ceux qui modifient substantiellement le bien immobilier ou en augmentent la surface sont considérés comme des investissements, non comme des charges. Par conséquent, ils ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers.
Travaux exclus de la déduction fiscale
Les dépenses suivantes ne sont pas déductibles :
- Les travaux de construction neuve : édification d’un bâtiment ou d’une extension
- Les travaux de reconstruction : reprise importante du gros œuvre assimilable à une démolition/reconstruction
- Les travaux d’agrandissement : ajout de pièces, surélévation, véranda, garage, etc.
- Les travaux d’aménagement interne majeurs : modification complète de l’agencement ou création de mezzanine, par exemple
- Les aménagements entraînant une augmentation de la surface habitable
Même si ces travaux visent à améliorer la qualité ou la valeur du logement, ils ne répondent pas à la définition de charge déductible, car ils modifient la consistance du bien.
Bon à savoir :
Ces dépenses ne sont pas perdues pour autant : elles augmentent la valeur d’achat du bien et pourront être prises en compte au moment de la revente pour calculer la plus-value immobilière (et ainsi réduire l’impôt sur cette plus-value).
Conseil : si votre projet implique plusieurs types de travaux, pensez à distinguer précisément ceux qui sont déductibles (entretien/amélioration) de ceux qui relèvent d’une opération de construction ou d’agrandissement. Un devis clair et segmenté par nature de travaux est indispensable.
Peut-on déduire des travaux réalisés avant la mise en location ?
Oui, il est tout à fait possible de déduire des travaux réalisés avant la mise en location, à condition de respecter certaines règles fiscales strictes. Ces dépenses sont considérées comme des frais engagés en vue de générer des revenus fonciers.
Conditions pour déduire les travaux préalables à la location
Pour être déductibles, ces travaux doivent :
- Intervenir juste avant la mise en location, sur une période raisonnable
- Porter sur un logement destiné à la location nue
- Être clairement identifiés comme nécessaires à la mise en location (remise en état, conformité aux normes, etc.)
- Être effectivement payés pendant l’année fiscale concernée
La déduction est valable même si les travaux ne sont pas terminés à la date de mise en location, ou même si le logement n’a pas encore trouvé de locataire, à condition que vous puissiez prouver votre intention de louer (ex. : publication d’annonce, démarches auprès d’une agence, etc.).
Bonnes pratiques
- Mentionnez dans votre déclaration fiscale votre intention de louer le bien après les travaux (rubrique “Informations complémentaires”)
- Conservez toutes les factures et devis, et veillez à ce qu’ils précisent la nature des travaux
- Ne déduisez que les travaux éligibles (entretien, amélioration, réparation)
- N’attendez pas trop longtemps après la fin des travaux pour mettre le bien en location, sinon l’administration fiscale pourrait requalifier la dépense comme non déductible
Exemple : un propriétaire achète un appartement ancien en décembre, effectue des travaux de remise aux normes entre janvier et avril, puis met le logement en location en mai. Il peut déduire les travaux réalisés dans cette période, dès lors qu’il a déclaré ses loyers au régime réel.
Et en location meublée : les règles sont-elles les mêmes ?
Non, la fiscalité des travaux en location meublée diffère sensiblement de celle applicable à la location nue. En effet, les revenus issus d’une location meublée relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Cela entraîne des règles de déductibilité spécifiques.
En régime réel BIC, les charges sont déductibles
Si vous louez un logement meublé au régime réel, vous pouvez déduire les charges réelles de vos revenus locatifs, y compris :
- Les travaux d’entretien et de réparation
- Les travaux d’amélioration
- Les frais de gestion et d’entretien courant
- Les intérêts d’emprunt
- Et même l’amortissement du bien, ce qui représente un levier fiscal puissant
Attention aux dépenses considérées comme des immobilisations
Certains travaux, en particulier s’ils sont lourds ou modifient significativement le bien, ne seront pas déductibles en tant que charges, mais devront être immobilisés. Cela signifie que leur coût sera amorti sur plusieurs années au lieu d’être déduit immédiatement.
Par exemple :
- Remplacement d’une cuisine équipée complète
- Travaux d’aménagement modifiant la structure intérieure
Dans ce cas, ces dépenses figurent à l’actif du bilan comptable et seront amorties annuellement.
Propriétaire en copropriété : peut-on déduire les travaux sur les parties communes ?
Oui, un propriétaire bailleur peut déduire une partie des travaux réalisés dans les parties communes d’un immeuble en copropriété, mais uniquement sous certaines conditions.
Les travaux doivent concerner un logement mis en location
Les dépenses liées aux parties communes sont déductibles si :
- Le lot concerné (appartement, cave, parking…) est effectivement loué nu (location meublée = règles différentes)
- Les travaux sont de nature entretien, réparation ou amélioration
- Ils apparaissent clairement dans les provisions pour charges payées à la copropriété
Ces provisions sont déduites l’année de leur versement. Ensuite, il faut réintégrer l’année suivante la part non déductible (travaux de construction, dépenses locatives, etc.), sur la base du relevé définitif fourni par le syndic.
Exemple concret
En 2023, vous avez versé 2 000 € de provisions pour charges à votre syndic. En 2024, le syndic vous indique que 1 500 € concernaient des dépenses déductibles. Lors de la déclaration de 2023, vous déduisez 2 000 € ; lors de celle de 2024, vous réintégrez les 500 € de charges non déductibles.
Cas particuliers
- Si les travaux sont réalisés dans des locaux commerciaux ou professionnels, ils ne sont jamais déductibles, sauf :
- Travaux pour l’accès des personnes handicapées
- Travaux de désamiantage
- Travaux pour l’accès des personnes handicapées
- Les travaux votés mais non encore payés ne sont pas déductibles tant qu’ils ne sont pas appelés en charges par le syndic.