Comme nous l’indiquons dans notre dossier : « Mes locataires mariés divorcent : que devient le bail ? », les locataires mariés sont automatiquement cotitulaires du bail – même si l’un d’entre eux ne l’a pas signé. Les locataires non mariés (concubins ou pacsés) ont des droits différents sur le bail, selon qui a signé le contrat de location. Explications.
Règle n°1 : le bail de location n’appartient qu’au signataire
C’est le code civil qui fixe les règles du contrat de location.
Les concubins et les pacsés ne sont cotitulaires du bail que s’ils le signent tous les deux.
Le concubin ou le pacsé “non signataire du bail” est donc considéré comme un simple occupant du logement. Cela signifie d’ailleurs qu’il n’est pas protégé, comme le rappellent régulièrement les Cours d’appel.
Un bailleur qui demande l’expulsion d’un locataire ne payant plus son loyer est ainsi en droit de demander également le départ de son concubin ou partenaire de pacs non-signataire du bail. Les juges considèrent qu’il ne peut pas rester dans le logement, dès lors que le locataire signataire du bail n’a pas respecté les termes du contrat.
A noter toutefois : les deux partenaires d’un PACS peuvent demander à leur bailleur de devenir cotitulaires du droit au bail. Cette demande conjointe doit être effectuée en bonne et due forme (par courrier recommandé avec accusé de réception) pour leur donner les mêmes droits qu’un couple marié.
Exemple de l’importance de faire signer le bail par les deux personnes pour un bailleur : dans une affaire jugée par la Cour d’Appel de Toulouse (Cour d’Appel du 3 juin 2008, n°07/00782), des concubins, tous les deux présents le jour de la signature du bail, avaient convenu, avec le bailleur, que seule la femme signerait le contrat afin de percevoir l’allocation logement. Saisis par la suite pour des loyers impayés, les juges ont refusé de considérer son compagnon comme colocataire. Le bailleur qui avait fait sa simulation financière sur les revenus globaux du couple, en a été pour ses frais. Il lui était impossible de demander le paiement des loyers au compagnon qui n’avait pas signé le bail.
A l’inverse, dans deux autres affaires, la question du droit au bail s’est posée pour un concubin non-signataire du bail qui avait payé la moitié des loyers (CA de Paris du 5 janvier 2006, n°04/19225) ou pour un autre qui avait versé le montant du dépôt de garantie (Cour d’Appel d’Aix-en-Provence du 9 avril 2009, n°05/10105). Les deux fois, les juges ont estimé que ces versements ne leur octroyaient pas la qualité de colocataire. Seule la signature du contrat de location est valable.
Règle n°2 : les locataires ne sont pas automatiquement solidaires du paiement des loyers
Attention : même si les concubins ont tous les deux signé le bail, ils ne deviennent pas solidaires du paiement des loyers pour autant.
Si l’un des deux signataires décide de partir du logement et donne son congé, il n’a l’obligation de participer au paiement du loyer que jusqu’à la fin de son préavis, comme le rappelle la Cour d’Appel de Montpellier du 29 février 2009, dans son arrêt n°08/02101.
La situation est différente si, en tant que bailleur, vous insérez une clause de solidarité dans le contrat de location. En effet, si une clause de solidarité est insérée dans le bail, alors vous êtes en droit de recouvrer toutes les sommes dues auprès de l’un ou de l’autre des concubins.
C’est ce qu’ont rappelé les magistrats de la Cour d’Appel de Rouen (CA du 29 mai 2008, n°07/01941) dans une affaire où, après sa rupture avec son concubin, une jeune femme avait donné congé au bailleur et refusait de continuer à participer au paiement du loyer. A fortiori, elle s’était opposée, ensuite, à régler les loyers impayés de son ex-concubin. Mais elle a été condamnée par la Cour, parce qu’il y avait la clause de solidarité inscrite dans le contrat de bail, à payer intégralement les loyers impayés de son ancien compagnon.
Pour les pacsés, la situation est différente. Les partenaires pacsés sont tenus au paiement des loyers et des charges solidairement, et ce pendant toute la durée de leur Pacs, à l’image des couples mariés.
Cela signifie que le bailleur peut demander à n’importe lequel des partenaires le règlement du loyer et des charges ou le versement d’arriérés.
Si le partenaire, non-titulaire du bail, quitte le logement, il reste responsable du paiement des loyers de son partenaire. Cette obligation prend fin à la dissolution du Pacs ou lorsque le partenaire donne congé au bailleur en suivant la marche à suivre que nous décrivons dans notre dossier : « Résiliation du bail par le locataire : démarches, préavis, obligations ».
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