Résiliation du bail par le locataire : démarches, préavis, obligations

Chaque propriétaire souhaite connaître les droits et les devoirs de ses locataires. Dans ce dossier, nous vous détaillons la manière dont se déroule une résiliation de bail à l’initiative du locataire. Vous pourrez ainsi vérifier, le cas échéant, que celui-ci respecte bien toutes les règles, lorsqu’il vous donne son congé.

Résiliation du bail par le locataire : la durée de préavis à respecter

Lorsque votre locataire résilie le bail, il doit respecter une durée du préavis qui varie en fonction du type de location mis en place.

Location nue

Si votre logement fait l’objet d’un contrat de location non meublée alors votre locataire devra respecter un préavis de 3 mois pour résilier le bail.

Mais il existe des exceptions qui permettent à votre locataire de réduire la durée du préavis à un mois. Ces exceptions sont au nombre de 8.

Les 7 premières exceptions concernent la situation de votre locataire :

  • Si votre locataire perçoit le RSA ou l’allocation adulte handicapé (AAH) ;
  • S’il a un grave problème de santé l’obligeant à déménager (une maladie peu grave, même constatée par un médecin n’est alors pas suffisante) ;
  • S’il a trouvé un 1er travail (en CDI ou CDD) et que le déménagement est indispensable. Dans ce cas, demandez-lui de vous montrer son contrat de travail afin de vérifier qu’il s’agit bien d’un 1er travail (notamment grâce à sa date d’affiliation au régime de sécurité sociale). Attention : un CDD se transformant en CDI ne sera pas considéré comme un 1er emploi ;
  • Si le locataire a perdu son emploi en cours de bail et uniquement pour cause de licenciement, de fin de CDD, ou de rupture conventionnelle. Dans ce cas, votre locataire doit vous signifier son congé dans un délai relativement rapide (si un désaccord survient concernant ce délai alors c’est un juge qui déterminera son caractère tardif ou non).
  • S’il a retrouvé un emploi après une période de chômage. Néanmoins, l’obtention de son nouvel emploi devra avoir lieu au cours du même contrat de location qui l’aura vu perdre son précédent emploi. Attention : si votre locataire se trouvait déjà sans emploi au moment de la signature du contrat de location, alors il ne pourra pas bénéficier du préavis d’1 mois ;
  • S’il est muté professionnellement. Le locataire doit, dans ce cas, vous notifier son congé assez rapidement. A noter que les professions libérales ne sont pas concernées par cette dérogation ;
  • S’il a obtenu un logement social.

La 8ème exception ne concerne pas le locataire mais plutôt la zone dans laquelle est situé votre logement. Si votre logement est situé en zone tendue, alors le préavis applicable est alors égal à 1 mois, quel que soit le motif de départ invoqué par votre locataire. Pour vérifier si votre logement est en zone tendue, vous pouvez utiliser le simulateur des Pouvoirs Publics.

Location meublée

Si votre logement fait l’objet d’un contrat de location meublée alors votre locataire devra vous envoyer un délai de préavis d’1 mois avant la résiliation du bail.

Résiliation du bail : quelles sont les démarches à respecter par votre locataire ?

Votre locataire doit vous notifier son congé.

Un locataire peut quitter votre logement à tout moment s’il le souhaite, mais il devra d’abord vous faire parvenir une lettre de congé.

Il peut alors vous notifier son congé :

  • via une lettre envoyée en recommandée avec avis de réception,
  • par voie d’huissier,
  • ou en main propre contre signature.

Attention : votre locataire ne peut pas vous envoyer son congé par email.

Dès que vous aurez reçu son congé, votre locataire ne pourra plus faire machine arrière, sauf si bien-sûr vous le lui permettez.  

Le contenu de la lettre de congé du locataire est libre, mais cette dernière doit obligatoirement indiquer la date d’effet du congé (qui prend en compte le délai de préavis à respecter par le locataire) comme nous vous l’indiquons dans notre vidéo ci-dessous.

Votre locataire devra également indiquer le motif du congé et le justifier dans la lettre s’il souhaite obtenir un délai de préavis égal à 1 mois.

Si aucun motif de congé n’est précisé ou s’il ne le justifie pas alors la durée normale de préavis (3 mois) s’appliquera automatiquement.

De plus, ce délai de préavis démarre le jour où vous recevez la lettre recommandée dans laquelle le locataire vous notifie son congé (ou l’acte d’huissier ou la remise en main propre). A noter que si la lettre recommandée vous est remise avec quelques jours de retard (par rapport au délai indiqué dans la lettre) alors la date de résiliation du bail sera repoussée du même nombre de jours de retard.

Votre locataire doit payer son loyer jusqu’à son départ

Le locataire doit continuer de régler ses loyers et ses appels de charges locatives pendant toute la période du préavis sauf si vous trouvez un nouveau locataire qui puisse le remplacer avant la fin de ce préavis.

Attention : lors du dernier mois de préavis, votre locataire ne paiera qu’un montant de loyer proportionnel au nombre de jours réellement passés dans le logement au cours de ce mois.

Votre locataire n’a pas le droit de vous laisser son dépôt de garantie comme compensation du dernier loyer dû comme nous l’expliquons dans notre dossier : « Mon locataire part sans payer son dernier loyer : que faire ? ».

Important : en cas de manquements graves de votre part (logement insalubre ou ne répondant pas à toutes les normes de décence, par exemple), le locataire peut quitter les lieux sans préavis. Cela ne doit pas l’empêcher de payer son loyer jusqu’à son départ, comme le rappellent régulièrement les Tribunaux. Consultez notre actualité « Paiement du loyer : le locataire ne peut se faire justice en cessant de payer son loyer ».

Résiliation du bail : quelles sont les démarches à respecter par vous, propriétaire ?

Vous devrez réaliser l’état des lieux de sortie avant que votre locataire ne vous remette les clés de votre logement.

À l’issue de la remise des clés, vous devrez respecter les délais obligatoires pour restituer le montant du dépôt de garantie à votre locataire. Ces délais diffèrent en fonction des différences constatées entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Voyez à ce propos notre dossier : « Dépôt de garantie : définition, encadrement, montant, versement, restitution ».

Par exemple, si vous constatez que votre locataire a dégradé votre logement mais ne veut pas rembourser les réparations qui lui incombent alors vous pourrez récupérer les sommes dues directement sur le montant du dépôt de garantie comme nous le mentionnons dans notre dossier : « Mon locataire a dégradé le logement mais ne veut pas rembourser les réparations : que faire ? ».

Par ailleurs, la première chose redoutée lorsqu’un locataire vous donne congé est de vous retrouver pendant une longue période en vacance locative. Pour remédier à cela, les propriétaires ne tardent pas dans la recherche d’un nouveau locataire. Néanmoins en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas organiser de visites du logement comme bon vous semble tant que le bail en cours n’a pas pris fin. Nous évoquions d’ailleurs ce point dans notre dossier : « Est-ce que je peux faire visiter mon logement à un candidat locataire si l’actuel locataire est encore à l’intérieur ? ».

Avez-vous déjà rencontré des difficultés avec votre locataire lors de la résiliation de votre bail ? N’hésitez pas à nous partager vos expériences en commentaire.

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