Mon locataire a dégradé le logement mais ne veut pas rembourser les réparations : que faire ?

C’est le cauchemar des propriétaires-bailleurs : retrouver son logement dégradé par son locataire, qui refuse, en plus, de rembourser les dégâts qu’il a lui-même causés. Comment réagir face à un tel problème ? Comment obliger le locataire à prendre ses responsabilités et à payer les travaux de réparation ? Réponses dans notre dossier.

 

Rappel : votre locataire doit entretenir votre logement tout au long du contrat de location. Il est donc responsable des réparations locatives sauf si ces dernières sont dues à l’usure normale de certains éléments comme nous vous le rappelons dans notre dossier : « Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ? ».

Les dégradations imputables à votre locataire constituent un risque financier majeur pour vous. En effet, le dépôt de garantie est désormais limité à un ou deux mois de loyer, ce qui ne permet pas toujours de couvrir les dépenses à engager pour remettre en état votre logement.

Étant donné que votre locataire est responsable des dégradations qu’il cause, il doit donc vous rembourser les réparations qu’il a occasionnées, comme l’indique l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

Dégradations du logement par le locataire : les démarches possibles

Commencer par des procédures simples

Il arrive que l’état des lieux de sortie réalisé montre des dégradations tellement importantes que le montant du dépôt de garantie n’y suffira pas.

Vous pouvez commencer par retenir 100 % du montant du dépôt de garantie. Vous êtes alors dans votre droit, même si votre locataire peut contester cette retenue comme nous l’évoquions dans notre dossier : « Mon locataire conteste la retenue effectuée sur le dépôt de garantie : que faire ? ».

La première chose que vous devrez faire, pour expliquer la retenue effectuée sur son dépôt de garantie, est d’envoyer à votre locataire une lettre explicative. Vous pouvez compléter cette lettre en lui fournissant des justificatifs (ex : des photos).

Vous pourrez ensuite lui envoyer une mise en demeure qui détaillera la part du coût des travaux réalisés non-couverte par le montant du dépôt de garantie et qui devra faire l’objet d’un remboursement de sa part.

Là encore, tout ce qui peut rendre incontestable le montant que vous réclamez à votre locataire doit lui être présenté (ex : factures, devis). Envoyez cette lettre de réclamation (sous forme de mise en demeure) en recommandé avec accusé de réception pour plus de sécurité.

Si le locataire a refusé de vous donner sa nouvelle adresse, envoyez la lettre à son ancienne adresse (votre logement locatif). Il a peut-être organisé un suivi de son courrier et, s’il ne l’a pas fait, on ne pourra pas vous reprocher d’avoir fait tout ce que vous pouviez pour l’informer.

Si votre locataire avait une caution, envoyez-lui aussi cette mise en demeure lui demandant le remboursement du complément dû après la retenue effectuée sur le dépôt de garantie.

Faire jouer votre assurance, si vous en possédez une

Si vous avez souscrit une assurance loyer impayé, regardez si cette dernière vous couvre également contre les dégradations dans votre logement. Vous pourrez alors faire jouer votre assurance. Néanmoins, vous devrez faire attention à bien suivre toutes les démarches nécessaires au remboursement du montant des travaux (qui varient selon les conditions du contrat). Respectez, notamment, les délais pour les déclarations.

Attention : la garantie Visale, proposée gratuitement par Action Logement pour soutenir les jeunes et les personnes en mobilité professionnelle, couvre les impayés de loyer mais pas les dégradations au sein du logement.

Faire appel à un conciliateur

Sans réponse de la part de votre locataire et de son éventuelle caution, vous pouvez saisir – par lettre recommandée avec accusé de réception –  la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Lettre dans laquelle vous devrez indiquer vos nom, qualité et adresse, ceux de votre avocat éventuel, ceux du locataire, ainsi que l’objet du litige.

Vous serez convoqué, ainsi que le locataire, à une séance au cours de laquelle l’affaire sera examinée. Vous pourrez vous y présenter en personne ou vous faire représenter par un conseil ou une personne que vous aurez mandaté pour cette réunion. Cela permettra peut-être de régler la situation sans avoir recours à un juge.

Saisir le tribunal d’instance (TI)

Si vous n’arrivez toujours pas à régler la situation, il ne vous reste plus qu’à saisir le Tribunal d’instance compétent pour la commune où est situé le logement loué. La saisine du Tribunal d’instance est réalisée par une déclaration au greffe de ce Tribunal.

Vous avez tout intérêt, le cas échéant, à assigner également en justice le garant de votre locataire.

Un locataire a-t-il déjà refusé de payer les réparations suite à des dégradations qu’il a lui-même causées ? N’hésitez pas à réagir dans l’espace commentaire.

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