Avec l’allongement de la durée de vie, le marché immobilier pour seniors a le vent en poupe. Et, selon les chiffres de l’Insee, la tendance n’est pas prête de s’inverser : en 2040, les plus de 60 ans représenteront 35 % de la population et 1,2 million de personnes seront dépendantes, soit le double d’aujourd’hui.
Pour répondre à cette demande exponentielle, les résidences pour seniors se sont multipliées ces dernières années autant que le nombre d’investisseurs particuliers attirés par des conditions d’investissement très favorables. En effet, qu’il s’agisse d’investir dans une résidence pour retraités ou d’acheter dans un Ehpad (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), l’opération présente moult avantages parmi lesquels une rentabilité de 4 à 5 % par an, des faveurs fiscales, un faible risque de vacances locatives et une délégation de la gestion du bien. Explications.
Résidences pour personnes âgées : Le coût de l’investissement
Acheter dans des résidences de services est particulièrement adapté aux particuliers qui souhaitent se constituer un complément de revenus sans investir de sommes mirobolantes, ni s’engager dans la gestion locative. Certes, le prix du mètre carré est y plus cher d’environ 20 % pour un ticket d’entrée qui s’élève entre 110 000 et 120 000 euros mais le tarif reste raisonnable puisque ce type d’investissement ne concerne que de petites surfaces. D’autant que le prix d’achat est à relativiser puisqu’avec un rendement annuel assuré entre 4 et 5 %, l’amortissement est garanti.
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Autre indéniable atout de l’opération, les avantages fiscaux prévus dans ce cas. En bénéficiant du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), l’investisseur peut prétendre à une exonération d’impôt de 11 % par an prévu par le dispositif Censier-Bouvard dès lors que l’acquisition n’excède pas 300 000 euros et les rentes annuelles 23 000 euros. Une économie à laquelle s’ajoute une récupération intégrale de la TVA. Ainsi, sur un investissement de 200 000 euros, l’acquéreur gagne presque 40 000 euros.
Résidences pour personnes âgées : Quelles sont les modalités ?
Outre ces privilèges financiers, le propriétaire est affranchi de l’ensemble de la gestion du bien. En effet, le bail commercial qui est conclu entre l’investisseur et l’exploitant de la structure prévoit la prise en charge par ce dernier de la gestion quotidienne et administrative ainsi que des dépenses relatives au logement. En contrepartie, le contrat doit être signé pour une durée de 9 à 20 ans. Ensuite, chaque mois l’exploitant reverse au propriétaire une quote-part du loyer, nette d’impôts et des frais (travaux, entretien, remise aux normes…).
En outre, dans ces résidences récentes, les charges sont plutôt faibles et les biens entretenus réclament peu de travaux. Seuls frais dont le propriétaire doit s’acquitter lui-même : les taxes foncières et de copropriété. Enfin, en comparaison avec un investissement locatif classique, le risque de vacances locatives est par ailleurs très limité et la recherche des locataires déléguée.
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Résidences pour personnes âgées : Les précautions à prendre
Néanmoins, si l’opération paraît très séduisante, pour s’assurer de sa rentabilité, il convient d’être prudent et de bien choisir son établissement. Sur ce marché, deux types de structures existent : les résidences pour retraités non médicalisées et les Ehpad destinés à l’hébergement pour personnes dépendantes. La construction des premières est libre alors que celle des Ehpad est contrôlée et financée en partie par l’Etat, qui régule le nombre d’établissements selon les besoins dans une zone. Et la différence est importante. En effet, si l’Ehpad garanti un taux de remplissage élevé, ce n’est pas le cas de toutes les résidences pour retraités dont la profusion dans certaines régions augmente à terme le risque de faillite.
Par ailleurs, ces biens sont moins facilement revendables selon la concurrence alentours. Si l’option résidence pour seniors est retenue, mieux vaut donc procéder à une étude du secteur concerné et se renseigner sur la gestion et le taux d’occupation des structures locales. Attention également au prix du mètre carré qui ne doit pas être surévalué de plus de 20 % par rapport à une location classique, ainsi qu’aux exploitants qui proposent des rendements au-delà des 5 %. Pour limiter les risques, il faut également bien vérifier les clauses du contrat d’autant que celui-ci engage le propriétaire sur une longue durée.
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Patrick Chappey – © 2012 Gererseul.com
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