Les bailleurs doivent prendre au sérieux les doléances de leurs locataires et veiller à leur assurer une tranquillité minimale dans le logement loué : c’est ce que vient de rappeler une jurisprudence récente, après plainte d’un locataire liée à des nuisances sonores d’un voisin.
Le propriétaire d’un logement est entièrement responsable de la tranquillité de son locataire car cela fait partie de ses obligations envers son locataire : voilà le message clair qu’envoie la Cour de cassation via un arrêt rendu le 8 mars dernier. La Cour rappelle que l’article 1719 du Code civil indique « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. » Pris en défaut sur ce point, l’accusé – un bailleur HLM – devra payer des dommages-intérêts au plaignant.
L’histoire d’un bailleur qui n’a pas tenu son rôle
L’histoire démarre dans un HLM de Montpellier lorsqu’un locataire décide de se plaindre du bruit exagéré de ses voisins du dessus, bruit qu’il subit depuis des années. Il demande à son bailleur de faire cesser ces désagréments.
Le bailleur – l’OPH de Montpellier, également bailleur du voisin du dessus – est sensible à cette demande et envoie trois courriers recommandés successifs au voisin incriminé pour lui demander de faire cesser ces nuisances. Sans résultat. Puis, plus rien ; il « laisse tomber », estimant avoir fait son devoir avec les courriers envoyés.
Le locataire subissant les nuisances sonores porte l’affaire devant la justice, réclamant la rupture du bail de son voisin. Demande rejetée en 2015 par la Cour d’appel de Montpellier qui confirme que les trois lettres recommandées envoyées au voisin bruyant sont « adaptées et suffisantes » et qu’il ne peut « être reproché au bailleur de ne pas avoir engagé une procédure judiciaire aléatoire de résiliation du bail ».
Le 8 mars 2018, la Cour de cassation révise donc ce jugement et estime que le bailleur a failli à son devoir en ne mettant pas en œuvre tous les moyens à sa disposition pour assurer une jouissance paisible du logement au locataire plaignant ; moyens pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail du voisin trop bruyant. Droit est donc donné au plaignant d’exiger des dommages-intérêts à l’OPHLM de Montpellier.
Que faire si votre locataire se plaint de nuisances ?
Cette affaire nous rappelle donc cette obligation importante du bailleur : assurer à son locataire une jouissance paisible du logement.
Dans l’affaire citée ci-dessus, le plaignant et l’accusé ont le même bailleur ; Ce qui aurait pu faciliter grandement la tâche de ce dernier s’il avait souhaité rompre le bail.
Lorsqu’il y a deux bailleurs différents, c’est évidemment un peu plus compliqué. Que devez-vous faire si votre locataire se plaint des nuisances d’un autre locataire ?
La première chose à faire est d’aller discuter directement avec le voisin qui n’a peut-être pas conscience du bruit excessif qu’il produit (il arrive que des locataires ne se parlent pas entre eux et en appellent directement à leur bailleur). Si cela n’aboutit pas, vous pouvez contacter directement son bailleur pour lui demander d’exiger de son locataire qu’il cesse ses nuisances et qu’il utilise tous les moyens en son pouvoir pour garantir la tranquillité de votre locataire (y compris la résiliation du bail). N’hésitez pas à lui produire cette jurisprudence.
Si ça ne fonctionne toujours pas, vous pouvez poursuivre par un envoi de lettres recommandées au bailleur du voisin indélicat et, en dernier recours si votre locataire vous attaque en justice, vous retourner à votre tour contre lui.
Dans le cadre, non pas d’un locataire, mais d’un propriétaire qui subit des nuisances sonores, par exemple d’un enfant qui cours toute la journée. Quels seraient les recours.
Nous vous remercions de votre commentaire mais hélas, nous ne saurions vous répondre sur ce point.
Bonjour et merci de traiter ce sujet ! Pour compléter, comment cela se passe t-il dans le cas où le voisin gênant est aussi propriétaire? Je connais le cas…un locataire contre un propriétaire qui se croit tout permis. Le Syndic a appelé et s’est fait rabroué direct ! Que faire ? Merci…
Comme répondu à l’un de nos lecteurs, nous sommes désolés mais ne saurions vous répondre sur ce point.
J’ai un locataire qui se plaint du voisin en dessous qui vient écouter à sa porte ce qui se Passe chez lui.
En qualité de propriétaire, mon locataire m’a contacté. Que puis-je faire contre ce voisin indélicat ?
Avec mes remerciements
Nous vous suggérons de joindre le propriétaire du locataire indélicat et de lui expliquer la situation.
Quels sont les recours, et, surtout la responsabilité du bailleur lorsque les nuisances sonores sont occasionnées par un “bar de nuit” (en plein centre historisque protégé), situé à 50 m de la location et qui organise plusieurs fois par mois des concerts “Rock” jusqu’à 2h du matin, avec les clients qui sortent fumer dans la rue, parlent, crient, claquent les portes de voitures, (vomissent !) etc… ?
Ce bar n’existait pas lors de l’achat de l’appartement en 1999, c’était à l’époque un simple bar “normal” où les riverains venaient jouer aux cartes, la journée !
Une pétition a déjà été envoyée à la Ville de Dijon qui a répondu ne rien pouvoir faire…
Nous vous remercions de votre confiance mais nous ne saurions vous répondre sur ce point. Vous pouvez peut être voir avec le syndic de l’immeuble dont dépend le bar.
on s’attaque toujourss à celui qui ne fait pas de problème le bailleur ne peut pas tout faire et que fait on au bailleur quand le locataire se plaint à tort losqu’il postule pour avoir un logement il prend tout et le reste
Nous vous remercions de votre commentaire. Hélas, nous ne savons quoi vous répondre, il y a de bons et de mauvais locataires.
Que faire quant le locataire quite le logement laisse un impaye de 11000€ condamner il propose de payer sa dette à 50 € par mois j ai 80 ans retraite de 800€ par mois ou est la justice toutes réponses serait la bienvenue
Nous sommes désolés mais nous ne pouvons pas faire plus que la justice qui a condamné votre locataire.
être bailleur n’est pas de tout repos ! j’ai un locataire qui se plaint de celui à côté mais tout compte faits c’est celui qui se plaint qui exagère
il fait la sieste de 2 à 4 et à partir de 8 h ne veut plus aucun bruit !
je lui ai conseillé de trouver une cabane au fond du bois !
Effectivement, la cabane au fond du bois, pour avoir le silence total, cela nous paraît être une bonne idée