Les bailleurs doivent prendre au sérieux les doléances de leurs locataires et veiller à leur assurer une tranquillité minimale dans le logement loué : c’est ce que vient de rappeler une jurisprudence récente, après plainte d’un locataire liée à des nuisances sonores d’un voisin.
Le propriétaire d’un logement est entièrement responsable de la tranquillité de son locataire car cela fait partie de ses obligations envers son locataire : voilà le message clair qu’envoie la Cour de cassation via un arrêt rendu le 8 mars dernier. La Cour rappelle que l’article 1719 du Code civil indique « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. » Pris en défaut sur ce point, l’accusé – un bailleur HLM – devra payer des dommages-intérêts au plaignant.
L’histoire d’un bailleur qui n’a pas tenu son rôle
L’histoire démarre dans un HLM de Montpellier lorsqu’un locataire décide de se plaindre du bruit exagéré de ses voisins du dessus, bruit qu’il subit depuis des années. Il demande à son bailleur de faire cesser ces désagréments.
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Le bailleur – l’OPH de Montpellier, également bailleur du voisin du dessus – est sensible à cette demande et envoie trois courriers recommandés successifs au voisin incriminé pour lui demander de faire cesser ces nuisances. Sans résultat. Puis, plus rien ; il « laisse tomber », estimant avoir fait son devoir avec les courriers envoyés.
Le locataire subissant les nuisances sonores porte l’affaire devant la justice, réclamant la rupture du bail de son voisin. Demande rejetée en 2015 par la Cour d’appel de Montpellier qui confirme que les trois lettres recommandées envoyées au voisin bruyant sont « adaptées et suffisantes » et qu’il ne peut « être reproché au bailleur de ne pas avoir engagé une procédure judiciaire aléatoire de résiliation du bail ».
Le 8 mars 2018, la Cour de cassation révise donc ce jugement et estime que le bailleur a failli à son devoir en ne mettant pas en œuvre tous les moyens à sa disposition pour assurer une jouissance paisible du logement au locataire plaignant ; moyens pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail du voisin trop bruyant. Droit est donc donné au plaignant d’exiger des dommages-intérêts à l’OPHLM de Montpellier.
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Que faire si votre locataire se plaint de nuisances ?
Cette affaire nous rappelle donc cette obligation importante du bailleur : assurer à son locataire une jouissance paisible du logement.
Dans l’affaire citée ci-dessus, le plaignant et l’accusé ont le même bailleur ; Ce qui aurait pu faciliter grandement la tâche de ce dernier s’il avait souhaité rompre le bail.
Lorsqu’il y a deux bailleurs différents, c’est évidemment un peu plus compliqué. Que devez-vous faire si votre locataire se plaint des nuisances d’un autre locataire ?
La première chose à faire est d’aller discuter directement avec le voisin qui n’a peut-être pas conscience du bruit excessif qu’il produit (il arrive que des locataires ne se parlent pas entre eux et en appellent directement à leur bailleur). Si cela n’aboutit pas, vous pouvez contacter directement son bailleur pour lui demander d’exiger de son locataire qu’il cesse ses nuisances et qu’il utilise tous les moyens en son pouvoir pour garantir la tranquillité de votre locataire (y compris la résiliation du bail). N’hésitez pas à lui produire cette jurisprudence.
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Si ça ne fonctionne toujours pas, vous pouvez poursuivre par un envoi de lettres recommandées au bailleur du voisin indélicat et, en dernier recours si votre locataire vous attaque en justice, vous retourner à votre tour contre lui.