Adaptation des droits des locataires en cas de logement insalubre

Que se passe-t-il lorsqu’un logement est jugé insalubre ? Quelles sont les solutions que doit proposer le propriétaire bailleur ? Doit-il en outre rembourser les loyers au locataire ?

Un logement est considéré comme habitat insalubre dès lors qu’il met en danger la sécurité de ses occupants, voire leur santé. Il se distingue juridiquement du logement indécent dans le sens où ce dernier peut ne pas répondre à une réglementation sans qu’il ne représente de risques pour le locataire.

Un logement insalubre, c’est quoi ?

Un logement est jugé insalubre lorsque, par exemple, les murs sont composés d’amiante ou la peinture des revêtements contient un taux de plomb supérieur à la norme autorisée. On reconnaît également l’insalubrité pour des espaces abusivement présentés comme des logements, comme par exemple les combles non aménagés ou les caves.

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Pour ne pas être considéré comme insalubre, un logement doit au minimum pouvoir être suffisamment éclairé avec la lumière du jour. Son système de chauffage doit être en état de fonctionnement. Sa surface au sol doit correspondre à 9 m² pour une personne et la hauteur de plafond doit être d’au moins 2,20 mètres. Il ne doit contenir ni plomb, ni amiante et ne présenter aucun défaut d’isolation et d’étanchéité. Toute présence de moisissure ou d’humidité rend également le logement insalubre. L’installation électrique doit être aux normes.

C’est le RSD, règlement sanitaire départemental, qui définit pour chaque zone l’état d’insalubrité du logement, appuyé par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Lorsque le logement ne répond pas à l’un des critères définis, le propriétaire est considéré comme un “marchand de sommeil”, ainsi que l’on nomme les bailleurs profitant de la vulnérabilité des locataires.

Comment est signalé un logement insalubre ?

La caractéristique du logement insalubre, contrairement au logement indécent, est qu’il y a urgence à reloger les occupants. C’est une obligation qui incombe au propriétaire bailleur. Les locataires seront relogés gratuitement et ne devront payer que les charges locatives. Ils peuvent en revanche réclamer des dommages et intérêts.

Des travaux doivent ensuite être réalisés par le propriétaire pour rendre l’habitat salubre. Il est nécessaire que l’installation électrique soit aux normes, que le système de chauffage soit en état de fonctionnement et que toute trace d’humidité soit définitivement effacée.

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Différents diagnostics doivent être réalisés : le DPE, diagnostic de performance énergétique, le CREP, constat de risque d’exposition au plomb, l’état d’amiante, l’état relatif à la présence de termites, l’état des installations intérieures du gaz et de l’électricité, l’état des risques et pollutions, le diagnostic bruit, l’état de l’installation d’assainissement non collectif, etc.

L’insalubrité du logement est constatée par un commissaire de justice (naguère appelé huissier). Les occupants du logement doivent être relogés et des travaux entrepris. Si le propriétaire ne respecte pas ces obligations, il s’expose à des sanctions pénales (voir plus bas).

Lorsque les travaux d’amélioration ont été effectués et que les occupants peuvent y reloger à nouveau, le paiement du loyer reprend son cours normal dans les premiers jours du mois suivant la réinstallation.

Quelles sanctions pour le bailleur louant un logement insalubre ?

Dans le cas où un de ses logements a été déclaré insalubre, le propriétaire a pour obligation de reloger le locataire, de façon temporaire ou définitive.

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Il doit en outre effectuer les travaux nécessaires à la rénovation. Durant cette période, le locataire est dispensé de payer des loyers. Il peut même percevoir des indemnités s’il y a interdiction d’habiter dans le logement. Un délai est par ailleurs fixé pour la réalisation des travaux. En cas de retard, le propriétaire est condamné à payer 1000 € d’astreinte par jour.

Des sanctions pénales peuvent également frapper le propriétaire :

  • un an de prison et 50.000 € d’amende s’il refuse d’entreprendre les travaux,
  • trois ans de prison et 100.000 € d’amende s’il refuse de reloger les occupants,
  • dix ans d’interdiction d’achat de biens à louer.

Ce qu’il est important de retenir est qu’un logement est considéré comme insalubre lorsqu’il menace la santé ou la sécurité de ses occupants. Le propriétaire a obligation de reloger gratuitement les occupants et doit entreprendre des travaux d’amélioration. L’habitat insalubre expose en outre son propriétaire à des amendes et des indemnités pour ses locataires. Des peines de prison sont prévues si le prolétaire ne répond pas à ses obligations.

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