Réforme des modalités de révision du loyer en cours de bail

Augmenter le loyer d’un locataire obéit à des règles précises. Le propriétaire bailleur doit se conformer à des règles précises et bien connaitre l’indice de référence des loyers.

Depuis août 2022 et la loi sur le pouvoir d’achat du gouvernement Borne, la révision des loyers a été plafonnée pour éviter que les loyers entrent dans la ronde infernale de l’inflation. Plusieurs fois reconduite, cette mesure prend fin à l’issue du premier trimestre 2024. Quelles sont les conséquences attendues ?

Qu’est-ce que la révision du loyer ?

Si le montant d’un loyer est convenu entre le locataire et le propriétaire bailleur au moment de la signature du contrat de location, il reste susceptible d’être augmenté durant le bail. Il faut toutefois que soit présente sur le contrat une clause de révision du loyer, qui explique le mode de calcul de la révision. Sans cette clause, pas de révision possible. Le montant du loyer reste le même jusqu’à l’échéance du bail.

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Le montant du loyer ne peut être augmenté qu’une fois par an et son augmentation ne doit pas être supérieure au pourcentage préconisé par l’INSEE et son IRL, indice de référence des loyers. Depuis août 2022, il n’est plus possible au propriétaire bailleur de réviser le loyer d’un logement que le DPE, diagnostic de performance énergétique, a placé en classes F ou G (cette mesure prendra effet en juillet 2024 dans les départements de Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte).

De façon exceptionnelle, le montant du loyer peut être augmenté lorsque le propriétaire a effectué des travaux d’amélioration dans le logement, c’est-à-dire des travaux destinés à améliorer la consommation énergétique ou qui apportent une valeur ajoutée.

Comment se calcule la révision du loyer ?

Avant de procéder au calcul de la révision du loyer, il est nécessaire de définir le trimestre de référence. C’est la date de signature du contrat de location qui détermine ce trimestre (quatre choix possibles, de 1 à 4). La révision du loyer ne pourra être effective chaque année que lors du trimestre de référence (par exemple, si un bail est signé le 1er juillet, la révision se fera toujours, dans les années suivantes, au 1er juillet avec l’indice du 1er trimestre).

Pour procéder à la révision, le propriétaire bailleur fera le calcul en fonction de la valeur indiquée sur l’IRL au trimestre concerné. Ainsi pour obtenir le nouveau montant du loyer :

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  • on prend le montant en cours du loyer hors charge,
  • on le multiplie par l’IRL du trimestre de référence,
  • puis on le divise par l’IRL du trimestre de référence de l’année précédente.

Le site de l’ANIL propose un outil en ligne pour calculer la révision du loyer. Il demandera le trimestre de référence ainsi que le montant du loyer en cours. Et le site gererseul.com propose des courriers pré-remplis et une révision automatique annuelle.

Si l’IRL est calculé par l’INSEE en fonction du coût de la vie, la loi sur le pouvoir d’achat a plafonné cette valeur entre août 2022 et mars 2024 afin que l’augmentation des loyers n’excède pas 3,5%. Ce “bouclier loyer” prend fin au deuxième trimestre 2024, le gouvernement estimant que le pic de l’inflation est passé.

Dans le cas où un logement applique la règle du complément de loyer, le calcul se fera sur la somme des montants du loyer de base et du complément de loyer.

Dans une location meublée où les charges sont au forfait, il est possible d’en réviser le montant en procédant au même calcul que la révision des loyers.

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La règle de révision des loyers expliquée ici ne s’applique pas aux logements conventionnés ANAH ni ceux régis par la loi de 1948. Ceux-ci obéissent à des règles spécifiques.

Quand doit s’appliquer la révision du loyer ?

La révision du loyer s’applique à partir du trimestre de référence. Un courrier recommandé doit être envoyé par le bailleur au locataire un mois avant l’application de la révision. Il donnera le mode de calcul et le mois à partir duquel la révision sera appliquée.

Si le bailleur oublie de faire la révision dans les temps, il lui est possible de l’appliquer un peu plus tard. Toutefois, il doit utiliser l’IRL du trimestre de référence et ne peut pas demander de rattrapage pour les mois qu’il a oubliés. La révision du loyer n’est pas rétroactive.

En cas d’erreur, le locataire peut bien entendu contester le montant de la révision. Il adresse alors au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception pour demander de refaire le calcul avec le bon IRL.

Si le litige perdure, les deux parties peuvent demander le concours d’un conciliateur de justice ou saisir la CDC, commission départementale de conciliation. Si la conciliation n’aboutit pas, il faudra alors saisir le juge des contentieux de la protection.

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