Révision des droits des locataires en cas de congé donné par le propriétaire

Le propriétaire d’un logement peut-il donner congé à son locataire avant l’échéance du bail ? Le locataire est-il contraint de respecter à la lettre le congé donné par le bailleur ?

Le champ des possibilités pour un propriétaire bailleur de donner congé à son locataire n’est pas très large. S’il souhaite que son locataire quitte le logement, il doit non seulement attendre l’échéance du bail, mais il doit aussi justifier le congé : soit il envisage de vendre le logement, soit il souhaite le reprendre pour s’y installer lui-même ou installer un proche, soit il invoque un motif légitime et sérieux, c’est-à-dire une faute du locataire.

Donner au locataire un congé pour vendre

S’il envisage de vendre le logement, le propriétaire bailleur (ou la SCI propriétaire du logement) est tenu de maintenir le locataire jusqu’à l’échéance du bail. Il doit toutefois l’alerter au moins six mois avant cette échéance par courrier recommandé avec accusé de réception (il peut également lui remettre le courrier en mains propres contre reçu ou utiliser les services d’un commissaire de justice).

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Le courrier précisera le motif du congé (c’est-à-dire la vente du logement) et sera accompagné d’une notice d’information sur les obligations du propriétaire bailleur et les voies de recours pour le locataire. Le courrier contient également la description du logement, son prix de vente, ainsi que l’énoncé des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui donnent au locataire les conditions de l’offre de vente.

Car dans le cas d’une vente du logement, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire pour acheter le logement. Le courrier de congé vaut donc offre d’achat. Le locataire doit y répondre dans les deux mois qui suivent la réception du courrier. Sans réponse, il sera considéré qu’il décline l’offre.

Il est bon de savoir que le propriétaire qui souhaite vendre le logement n’est pas obligé de donner congé au locataire. Il est tout à fait possible, et légal, de vendre un logement occupé. Dans ce cas, le droit de préemption ne s’applique pas pour le locataire. Lorsque le logement sera vendu, l’acquéreur s’engagera à maintenir les conditions du contrat de location originel.

Donner au locataire un congé pour reprise

Le propriétaire bailleur peut demander à récupérer le logement pour y loger un proche (gratuitement) ou lui-même. Le proche en question doit être un ascendant (parents, grands-parents, arrière-grands-parents…), un descendant (enfants, petits-enfants…), un époux, un partenaire de pacs, un concubin notoire, voire un descendant du conjoint.

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Le courrier doit parvenir au locataire au plus tard six mois avant la date de l’échéance du bail soit par recommandé avec accusé de réception, soit en main propre contre reçu, soit par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Ce courrier précisera le motif du congé (reprise du logement) avec le nom du bénéficiaire de la reprise, son lien de parenté avec le propriétaire et la justification de cette reprise (le motif doit être légitime et sérieux). Dans le cas où, à la suite du départ du locataire, le logement n’est pas occupé par cette personne, le locataire pourra demander réparation auprès de la justice.

Donner au locataire un congé pour motif légitime et sérieux

Dans le cas où le locataire ne respecte pas ses engagements, s’il concède plusieurs impayés de loyers ou de charges, s’il commet des dégradations dans le logement ou la copropriété, ou s’il provoque des troubles de voisinage, le propriétaire bailleur pourra lui adresser un congé pour motif légitime et sérieux.

Une clause résolutoire présente dans le contrat de location lui permet en effet de demander la résiliation du bail. Si le locataire refuse de quitter le logement, le propriétaire pourra saisir le tribunal.

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Quels sont les cas particuliers dans les congés donnés au locataire ?

Dans le cas d’un logement conventionné ANAH (Agence nationale de l’habitat), il n’est pas possible de donner congé au locataire durant la durée de la convention, sauf s’il s’agit d’une convention à loyer intermédiaire. Il est toutefois possible de demander au tribunal, quelle que soit la convention, de résilier le bail si le locataire ne respecte pas ses obligations, notamment celles de régler régulièrement le loyer ou d’occuper le logement sans créer de troubles ni de dégradations.

Dans le cas d’un logement social HLM, le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux et donc d’un bail illimité. Celui-ci peut toutefois être résilié si le locataire ne respecte pas la convention. Outre le paiement des loyers et l’occupation paisible du logement, le locataire est tenu d’occuper le logement au moins huit mois dans l’année et de ne pas le sous-louer, ni le céder ou l’échanger. Il est également obligé de répondre aux enquêtes relatives à ses ressources. Un congé peut en outre lui être demandé si ses revenus sont devenus trop importants, si le logement est devenu trop grand, s’il est adapté au handicap sans que le locataire ne soit handicapé, ou si le logement est appelé à être démoli.

Dans le cas d’un logement régi par la loi de 1948, le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux, mais le propriétaire bailleur peut toutefois lui donner congé pour reprise ou pour travaux.

Le locataire peut-il refuser le congé du propriétaire ?

Dans certains cas, le locataire peut ne pas accepter le congé donné par le propriétaire. Il est considéré comme protégé si un des occupants est âgé de plus de 65 ans et si les revenus du foyer sont inférieurs à certains plafonds.

Le propriétaire bailleur peut toutefois proposer un relogement au locataire dans un appartement voisin ou une maison voisine dans des conditions équivalentes à celle du logement quitté.

Si le propriétaire bailleur a lui-même plus de 65 ans et que ses revenus sont inférieurs aux plafonds, le locataire, même protégé, ne pourra pas refuser le congé.

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