Impact des nouvelles lois sur la location saisonnière

La location saisonnière de meublés de tourisme fait l’objet de nombreuses réformes fiscales et réglementaires. Il est important que les propriétaires de logements loués en « mode Airbnb » restent informés de ces évolutions.

La location saisonnière a connu ces dernières années un développement d’envergure grâce à Internet et les sites de mise en relation entre touristes et propriétaires, le plus connu étant Airbnb. Il faut dire qu’en plus d’être rentable, la formule bénéficiait d’une fiscalité avantageuse qui n’a pas laissé insensibles nombre de propriétaires.

Réformes fiscales sur les meublés de tourisme

On évalue à un million le nombre de logements qui sont passés du domicile locatif au meublé de tourisme en location saisonnière. L’impact s’est révélé très néfaste pour les localités où le phénomène s’est largement développé. L’inflation des loyers a été telle que les locataires longue durée ont dû déménager dans des zones aux loyers plus raisonnables. Certaines petites villes et certains quartiers sont désormais occupés en majorité par des touristes de passage, perdant ainsi peu à peu de leur identité.

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Pour 2024, le Sénat a demandé au gouvernement de réformer les règles fiscales des locations saisonnières afin de ralentir les effets néfastes de leur développement. Les revenus provenant des locations meublées sont considérés comme une activité commerciale et doivent être déclarés aux fisc comme des BIC, bénéfices industriels et commerciaux. Or ce régime donne des avantages fiscaux dans lesquels s’est engouffrée la location saisonnière.

Au moment de sa déclaration, le propriétaire de meublés locatifs a le choix entre deux régimes :

  • le régime micro-BIC, où un abattement s’applique sur la recette annuelle (laquelle est limitée à un plafond),
  • le régime réel, où est déduite la somme réelle des frais et des charges liés à la location du meublé.

Le plafond qui détermine l’éligibilité au régime micro-BIC et son taux d’abattement dépendent du meublé concerné. Si celui-ci est classé, le plafond est de 188.700 euros annuels et l’abattement appliqué de 71%. Si le meublé n’est pas classé, le plafond est de 77.700 euros annuels et l’abattement de 50%.

Pendant d’adoption du budget 2024, le Sénat a déposé un amendement proposant, pour les meublés de tourisme non classés, de réduire le plafond micro-BIC à 15.000 euros et l’abattement à 30%. Le barème reste inchangé pour les meublés classés. Dans le cas où ceux-ci sont situés dans des zones non tendues, le propriétaire bénéficie même d’un abattement supplémentaire de 21% (ce qui porte cet abattement à 92%).

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Cet amendement a semé la confusion. Il a été publié dans le journal officiel avec quelques erreurs qui ont poussé les autorités fiscales à en reporter l’application. Exceptionnellement, pour la déclaration de 2024 portant sur les revenus de 2023, les propriétaires peuvent appliquer le régime micro-BIC qui les arrange, ou bien entendu, le régime réel s’il s’avère plus intéressant.

Le plus sûr moyen de rester à jour est de se rendre sur les pages de référence du Gouvernement, à savoir « Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée » sur le site du Service Public ou « Location meublée » sur le site des Impôts.

Cet imbroglio a mis en lumière la volonté des pouvoirs publics de freiner le développement des locations saisonnières et de rendre leur fiscalité moins intéressante. Les choses risquent en outre d’évoluer à l’avenir, ceci dans le but de rééquilibrer le marché locatif en zone tendue.

Ces évolutions ne concernent pas les autres types d’hébergement comme la chambre d’hôtes puisque non considérés comme meublés de tourisme du fait que le propriétaire reste en principe présent dans les locaux durant le séjour des locataires. L’hôtellerie et la résidence de tourisme sont également hors du champ de ces mesures puisqu’elles comportent un accueil et des services en commun, ce qui n’est pas le cas du meublé en location saisonnière.

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Nouvelles mesures visant la location saisonnière

Outre l’aspect fiscal, de nombreuses mesures sont mises en place pour limiter l’usage de la location type Airbnb. Des communes s’efforcent de freiner le phénomène en imposant quelques règles. Il est par exemple nécessaire, dans certaines localités, d’obtenir une autorisation de changement d’usage du logement vers un meublé de tourisme.

La démarche doit s’effectuer en mairie. Le propriétaire fait une déclaration en remplissant le formulaire CERFA n°14004. La démarche peut également se faire en ligne. Un numéro d’enregistrement sera attribué au déclarant. Toute déclaration non effectuée expose à une amende pouvant aller jusqu’à 450 euros.

En ce qui concerne les locataires qui souhaitent louer leur domicile en location saisonnière, il faut rappeler que cela entre dans le champ de la sous-location. Celle-ci doit faire l’objet d’un accord écrit du propriétaire et les revenus générés ne doivent pas dépasser le montant des loyers. La sous-location ne doit en outre pas contrevenir au règlement de copropriété. Certains interdisent purement et simplement la location saisonnière (notamment par le biais d’une interdiction d’activité professionnelle).

La sous-location sous forme de location saisonnière n’est en outre possible que quatre mois dans l’année, puisqu’il faut résider huit mois dans ce qui est déclaré comme son habitat principal.

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