Doit-on engager une procédure d’expulsion dès le premier impayé de loyer ? Bien entendu, non. Il convient de respecter une procédure précise et de faire avant tout appel à la justice.
La location d’un logement permet de recevoir chaque mois les revenus d’un loyer. Tout se passe bien jusqu’à ce que le locataire ne paye plus. Cette situation peut provoquer des difficultés chez le propriétaire, qui a des charges à payer et probablement aussi un crédit bancaire à rembourser.
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Comment réagir au premier impayé de loyer ?
Il est très important de réagir auprès du locataire la première fois qu’il ne paie pas son loyer. Le propriétaire se doit d’avoir une réaction proportionnée. Le plus simple est de contacter le locataire, par téléphone ou en présentiel, et lui demander, courtoisement, les raisons de son retard. Un simple échange permet souvent de désamorcer une situation conflictuelle.
Toutefois, il est important de ne pas “laisser passer” le premier impayé. Le fait que le propriétaire réagisse d’entrée est un signal pour le locataire. Celui-ci se doit de trouver une solution avant que la situation ne se complique. Si le propriétaire reste silencieux au premier impayé, le locataire sera enclin à penser qu’il n’y a pas d’urgence.
En prenant contact l’un et l’autre, le propriétaire et le locataire peuvent dès lors trouver un arrangement à l’amiable, et mettre en place, par exemple, un échéancier. La disposition choisie pourra faire l’objet d’un avenant au contrat de location afin de clarifier tout éventuel litige futur.
Cela ne dispense, bien entendu, pas le propriétaire d’envoyer, par courrier recommandé avec accusé de réception, une lettre de relance au locataire. Il est important de garder une trace écrite de tout dysfonctionnement.
A combien de loyers impayés peut-on engager une procédure ?
Il n’y a pas à proprement parler de nombre de loyers impayés à attendre avant d’envisager une expulsion du locataire. Une expulsion est de toute manière une décision prise par la justice. Il est préférable que le propriétaire emploie le terme de résiliation du bail. Une clause résolutoire, en outre, doit être présente sur le contrat de location, qui indique que le bail est résilié lorsque le locataire ne paie plus ses loyers.
Si dès le premier impayé, le locataire semble de mauvaise foi, et s’il n’a pas répondu au courrier de relance, le propriétaire enverra une mise en demeure de payer. Il s’agit d’un courrier recommandé avec accusé de réception qui demande au locataire de payer. Le courrier peut également être remis en mains propres ou être transmis par l’intermédiaire d’un commissaire de justice (anciennement huissier).
Il est important que le propriétaire conserve une trace de chaque courrier qu’il transmet au locataire. Si le litige devait se poursuivre en justice, le propriétaire sera tenu de prouver qu’il a bien envoyé les courriers. Le propriétaire peut également faire appel à un médiateur qui proposera aux deux parties une solution à l’amiable.
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Faire appel à un huissier (ou commissaire de justice)
Si la mise en demeure de payer reste lettre morte, le propriétaire pourra faire appel à un commissaire de justice. Celui-ci enverra un commandement de payer au locataire. La procédure prend alors une tournure juridique où les délais se doivent d’être respectés. A la réception du commandement de payer, le locataire dispose de six semaines pour régler ses impayés.
L’affaire prend automatiquement fin lorsque le locataire règle ses dettes. Il peut également contester le montant des impayés en envoyant au propriétaire un courrier recommandé. Une médiation doit alors se mettre en place pour régler le litige à l’amiable.
Si le locataire n’est tout simplement pas en mesure de payer ses loyers, il lui est conseillé de le faire savoir au propriétaire et aux médiateurs. Il pourra faire appel au FSL, Fonds de solidarité logement et obtenir des délais supplémentaires.
Si au bout de deux mois le locataire n’a pas répondu au commandement de payer du commissaire de justice, et qu’il doit deux mois de loyers ou plus, la procédure d’expulsion se met en place. Le propriétaire devra alors s’assurer les services d’un avocat.
Faire appel à la justice
La clause résolutoire, si elle est présente dans le contrat de location, indique que le bail est résilié dès lors que le locataire ne paie plus ses loyers. Toutefois, le propriétaire devra saisir le tribunal pour demander l’expulsion du locataire.
C’est donc au juge de décider l’exécution de la clause résolutoire ou, si elle est absente, de passer directement à l’expulsion du locataire. En premier lieu, il déterminera si le locataire est en mesure de régler ses dettes et en fonction de la situation, accordera un délai supplémentaire pour le paiement.
Si le paiement n’est toujours pas effectué, le juge remet au commissaire de justice une assignation pour que celui-ci transmette au locataire un commandement de quitter les lieux. Le locataire disposera alors de deux mois pour quitter le logement. A l’issue de ce délai, si le locataire est toujours présent, le commissaire de justice fera appel à la force publique.
Il convient de préciser qu’un locataire ne peut pas être expulsé durant la période hivernale qui débute le 1er novembre et prend fin le 31 mars.