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IFI 2022 : 5 conseils pour réduire la valeur de votre patrimoine immobilier avant le 31 décembre

La valeur de vos actifs taxables à l’impôt sur la fortune immobilière 2022 (IFI 2022) s’appréciera au 1er janvier prochain. Il vous reste donc 3 semaines pour prendre des mesures destinées à abaisser cette valeur, en toute légalité, bien sûr. 

Qui est redevable de l’IFI 2022 ?

Depuis 2018 et la suppression de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les contribuables propriétaires d’un patrimoine immobilier d’une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros. 

L’IFI concerne le foyer fiscal, mais attention, contrairement à son appréhension dans le cadre de l’impôt sur le revenu (IR), le foyer fiscal – dans le cadre de l’IFI – ne tient compte que du patrimoine du conjoint, et pas de celui des enfants majeurs rattachés. 

La valeur du patrimoine immobilier taxable à l’IFI 2022 est celle estimée au 1er janvier 2022. La déclaration IFI (n° 2042-IFI / attention le formulaire valable pour 2022 ne sera publié que l’an prochain) est à faire en même temps que la déclaration d’impôt sur le revenu, soit entre avril et juin, selon que la déclaration est effectuée en ligne ou sur papier. Une fois votre déclaration envoyée, le montant de l’IFI 2022 vous est communiqué fin juillet via un avis d’imposition séparé de celui de votre IR. Si votre IFI excède 300 €, vous devez le payer en ligne à partir de votre espace personnel sur le site internet des impôts. Les dates limites de paiement sont généralement fixées en novembre.

Quels sont les biens qui seront concernés par l’IFI 2022 ?

  • les biens immobiliers non professionnels bâtis et non bâtis, à usage personnel ou loués, et que vous détenez en direct, comme :
  • les logements principaux et secondaires et leurs dépendances (parking, cave, etc..) ;
  • les biens en cours de construction au 1er janvier 2022 ;
  • les biens immobiliers non bâtis, comme les terrains à bâtir, les terres agricoles, etc.
  • les biens immobiliers non professionnels que vous possédez indirectement, en totalité ou en partie, comme les titres et parts de sociétés.

N’hésitez pas à lire notre article IFI : quels sont les biens immobiliers taxables et ceux qui sont exonérés ?

Important ! Les logements loués meublés sous le statut du LMP sont exonérés d’IFI, comme indiqué dans notre article LMP / LMNP : comparaison des 2 statuts de loueurs en meublé. 

Si vous résidez en France, l’actif taxable à l’IFI correspond aux biens situés en France ou à l’étranger, alors que si vous habitez à l’étranger (sous réserve des conventions fiscales) l’actif ne concerne que les biens situés en France.

Attention ! Les modifications du patrimoine immobilier intervenant pendant l’année 2022 ne sont pas prises en compte. Toutefois, si un événement survenu après le 1er janvier 2022 a un effet rétroactif, vous pouvez en tenir compte. Par exemple, vous avez acheté un logement locatif sous condition suspensive en décembre 2021, et la vente prévue en janvier 2022 ne se réalise finalement pas en raison de la concrétisation de la condition suspensive (non obtention de votre prêt).

 

Comment abaisser la valeur de votre patrimoine avant la fin de l’année ? 

5 opérations peuvent abaisser la valeur de vos actifs taxables à l’IFI.

 

1. Renégocier ses crédits

Il peut être intéressant de renégocier les crédits ayant permis l’achat d’un bien immobilier imposable. En augmentant l’endettement, par exemple. En effet, les dettes afférentes à des actifs imposables peuvent être déduites.

2. Faire des dons

Les dons font l’objet d’une fiscalité très avantageuse pour l’IFI. En effet, effectués au profit de certaines associations ou fondations reconnues d’utilité publique, ils peuvent s’imputer sur le montant de votre IFI 2022 à hauteur de 75 % des versements. Le montant de l’avantage est toutefois plafonné à 50.000 € / an (CGI art. 978). 

A noter ! La formule est peu connue, mais il est tout-à-fait possible d’effectuer une donation temporaire d’usufruit immobilier, au profit d’une association, par exemple. Le schéma est celui-ci : vous conservez les murs, tandis que vous donnez pour quelques années l’utilisation du logement à un « usufruitier ». Certaines structures associatives sont en recherche de logements destinés à des populations ayant des difficultés à se loger. En plus de faire une bonne action, vous retirerez ce bien de l’assiette des biens imposables à l’IFI, puisque vous n’en serez que le nu-propriétaire, pendant le temps du démembrement.   

3. Réaliser une donation temporaire d’usufruit 

Transmettre l’usufruit temporaire l’un logement est aussi possible dans le cadre familial. Par exemple, vous démembrez un logement et transmettez l’usufruit à l’un de vos enfants (qui est en-dehors de votre foyer fiscal) afin qu’il l’habite. Vous pouvez aussi, s’il est déjà logé et que le logement en question a un bail locatif en cours, lui transmettre la jouissance du bien dont il percevra les revenus. Cela peut l’aider à financer des études, par exemple.

Démembrer un bien pendant un temps peut représenter une opération judicieuse car, détenu en nue-propriété (seuls les murs appartiennent au propriétaire, l’usage appartenant à l’usufruitier), celui-ci sort de l’assiette taxable à l’IFI. Évidemment, vous devez aussi vous passer de revenus fonciers… Mais une telle décision peut être appliquée à un seul bien… Par exemple, si la valeur totale des logements locatifs est légèrement supérieure au seuil d’imposition à l’IFI, en enlever un de l’assiette taxable supprime l’impôt. 

Un démembrement de propriété doit impérativement s’effectuer chez le notaire… Ces derniers étant très sollicités en fin d’année, dépêchez-vous si la formule vous intéresse.

A noter ! Dans le cadre de l’IFI, les nus-propriétaires sont séparés en deux catégories et l’une d’entre elles est concernée par le paiement éventuel de l’IFI. Il s’agit de la catégorie des nus-propriétaires ayant obtenu ce statut dans le cadre spécifique de l’usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du code civil). N’hésitez pas à lire notre dossier dédié à cette actualité :  IFI : les règles fiscales du démembrement de propriété ont changé !

 

4. Régler les factures travaux

Initier des travaux est sans doute compliqué en pleine période de fêtes de fin d’année, mais si vous en avez en cours d’exécution, n’hésitez pas à régler la facture dans les jours qui viennent. Le déficit foncier, créé par cette dépense, réduira l’impôt. 

5. Créer une SCI familiale

Les retardataires n’ayant pas pensé à cette solution avant, peuvent créer une telle société dans les 20 jours restants, car il faut théoriquement 4 à 5 jours pour créer une SCI… 

Créer une SCI familiale pour y loger vos logements locatifs peut représenter une bonne solution, et à double titre :

  • Le crédit réalisé par la SCI pour acquérir le patrimoine permettra à cette dernière de réduire la valeur des parts sociales imposables à l’IFI ;
  • La transmission, à terme, sera facilitée.

Réalisés avant le 31 décembre de cette année, ces opérations devraient avoir pour effet de diminuer votre facture fiscale IFI 2022.

Enfin, nous reviendrons, l’an prochain, sur les techniques d’évaluation de votre patrimoine immobilier et les décotes autorisées. 

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