Quelles sont les actions qu’un propriétaire bailleur doit mener vis-à-vis d’un locataire que les locataires jugent trop bruyant ?
Les nuisances sonores sont l’un des troubles de voisinage les plus fréquents. Elles peuvent avoir différentes formes : le tapage nocturne, quand le locataire provoque des bruits susceptibles d’empêcher le sommeil de ses voisins, mais aussi le tapage diurne. Contrairement aux idées reçues, le bruit créé par des comportements anormaux, même avant 22 heures, peut être sanctionné par la loi.
Quelles sont les nuisances sonores sous le coup de la loi ?
De jour comme de nuit, l’occupant d’un logement est tenu de ne pas commettre plus de bruit que raisonnable. S’il a conscience de la gêne qu’il provoque, il doit prendre toutes les mesures pour ne pas que les nuisances se reproduisent.
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Le bruit peut être provoqué par différentes sources. Il est considéré comme anormal dès lors qu’il est intense et qu’il dure dans le temps. Il aura pour origine un comportement humain (des cris, un chant, une fête…), un équipement (télévision, lave-linge, chaîne hi-fi, instrument de musique, pompe à chaleur, etc.) ou un animal (aboiements très fréquents, etc.).
Dans le cas des animaux, certaines affaires récentes ont vu des gens installés en zone rurale se plaindre du chant du coq ou du bruit provoqué par les activités d’élevage. Si aucune loi n’est précise sur ce sujet, la justice retoque souvent ces plaintes en arguant que ce type de bruit ne peut être considéré comme une nuisance, mais comme un simple inconvénient de la vie en campagne.
Quelle est la responsabilité du propriétaire lorsque son locataire provoque des nuisances sonores ?
C’est une règle d’or à prendre en compte : le propriétaire est responsable de toutes les nuisances commises par son locataire. En somme, il lui appartient d’agir dès lors qu’il a été informé de ces troubles de voisinage. Le propriétaire doit tout mettre en œuvre pour mettre fin à la gêne causée.
La règle veut que le locataire fasse de son logement un usage paisible, ce qui signifie que son comportement ne doit pas franchir certaines limites. Les nuisances qu’il peut provoquer (lui ou une personne qu’il héberge) peuvent être d’ordre sonores, mais également olfactives ou résulter de dégradations, d’un comportement violent ou d’un non-respect des règles de la copropriété.
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Lorsqu’une ou plusieurs personnes sont dérangées par le tapage provoqué par un voisin, elles doivent l’informer au plus vite de la gêne occasionnée. Cela se passe d’abord oralement, en se rendant chez le voisin en question. Si celui-ci ne change pas de comportement, les personnes gênées envoient alors un courrier simple, puis un recommandé avec accusé de réception si la situation reste en l’état.
Il est également possible de faire constater les nuisances par un commissaire de justice ou par la police. Si plusieurs voisins sont victimes de la nuisance, elles peuvent rédiger une pétition qu’elles adresseront au locataire bruyant puis aux autorités. Un courrier avec accusé de réception doit également être envoyé au propriétaire, ou au syndic de copropriété qui fera suivre.
Comment le propriétaire doit-il agir auprès du locataire responsable de nuisances sonores ?
Lorsqu’il est informé des nuisances (sonores ou autres) de son locataire, le propriétaire doit immédiatement lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception. Il sera précisé dans la lettre l’objet de la plainte du voisinage (les faits seront décrits avec précision) et le locataire sera mis en demeure de mettre immédiatement fin à ce comportement.
Le courrier peut également être transmis en mains propres ou par voie de commissaire de justice. Il peut être accompagné de documents tels qu’une copie de la plainte des voisins ou d’une pétition).
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Mais le locataire peut s’estimer dans son bon droit. Il considère que son comportement ne provoque pas de gêne excessive et qu’il reste conforme aux usages, à la loi et/ou aux règles de copropriété. Dans ce cas, le propriétaire fera appel à un conciliateur de justice. Il s’agit d’une personne auxiliaire de justice bénévole ayant une bonne connaissance des lois et une certaine expérience dans la recherche de solutions à l’amiable. Son service est généralement gratuit.
Le conciliateur se montrera à l’écoute du locataire et du propriétaire. Il accueillera également les témoignages des voisins. A l’issue de son enquête, il proposera, avec l’approbation du propriétaire, une solution au locataire. Il s’agira d’un document écrit dont les parties s’engageront à respecter le texte.
Dans le cas où la médiation a échoué, ou que le locataire poursuit ses nuisances, le propriétaire peut lancer une action en justice dans le but de résilier le contrat de location et donc d’expulser le locataire. La résiliation peut prendre effet rapidement si une clause du bail le prévoit en cas de nuisances sonores. Le propriétaire doit alors faire appel à un avocat afin de poursuivre la procédure.
Dans le cas où le bail du logement se termine dans un peu plus de six mois après une plainte, le propriétaire a la possibilité de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux. Les nuisances utilisées comme motif devront être étayées par les plaintes du voisinage.