Gestion des propriétés en colocation : meilleures pratiques pour 2024

La colocation pose au bailleur quelques questionnements spécifiques. Quel contrat adopter ? Comment gérer les problématiques de dépôt de garantie, d’assurances et de caution ?

Le logement en colocation est un système de plus en plus adopté par les étudiants et par les jeunes actifs. Cela permet de bénéficier d’un logement de grande taille tout en partageant les frais. En outre, elle donne aux colocataires l’expérience d’une vie en groupe dont ils se rappelleront longtemps.

Contrat de colocation unique ou individuel ?

Du côté des propriétaires, il devient préférable de tout mettre en œuvre pour adapter ses logements à la colocation. La gestion locative est un peu plus complexe que pour un locataire seul, mais les spécificités sont relativement simples à intégrer.

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Par exemple, il existe deux façons de faire un contrat de colocation : soit un bail unique pour l’ensemble des colocataires, soit un bail individuel avec chaque colocataire. Généralement, quand deux ou plusieurs personnes se présentent pour une colocation, elles optent pour un bail unique, étant entendu qu’elles investissent le logement le même jour et ce pour une durée de bail identique.

Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de demander un loyer à chaque colocataire. L’un d’eux peut être chargé de rassembler la somme et de la régler au bailleur. Même chose pour le dépôt de garantie, l’assurance habitation ou la caution : un seul suffit s’il est convenu que l’ensemble des colocataires est pris en charge.

Comment intégrer un nouveau colocataire ?

Il est de bon ton de laisser les colocataires s’organiser au sein du logement. Le bailleur n’a pas à intervenir en cas de litige entre colocataires.

Il est un peu plus rare que le groupe de colocataires se constitue sur la durée. Dans ce cas, le bailleur doit proposer à chacun un bail individualisé. Ce contrat spécifie la pièce qui constituera au locataire son espace privé et les pièces communes auxquelles il peut accéder. Le locataire aura ainsi son propre loyer à payer, son propre dépôt de garantie à verser, sa propre assurance à souscrire et son propre garant en cas de difficultés.

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Lorsqu’un groupe de colocataires est déjà en place et qu’un autre souhaite intégrer la colocation, il est préférable de laisser au groupe l’opportunité d’accepter ou non le nouveau venu. Le groupe est le plus à même de juger si une personne peut s’intégrer.

Les propriétaires bailleurs préfèrent bien souvent le système du bail unique. Cela représente une gestion moins chronophage et une garantie de revenus plus sûre. Le groupe est constitué d’avance et les vacances (dans le sens de logement vacant) sont plus rares.

Comment rédiger un bail de colocation ?

Le contrat de colocation unique est très proche du bail pour un locataire seul. La seule véritable différence est que figurent les coordonnées de l’ensemble des colocataires et que tous doivent signer le bail. L’état des lieux d’entrée est également réalisé avec tous les colocataires et signé par chacun d’entre eux.

L’un des aspects essentiels réside surtout sur la solidarité des colocataires. Le bailleur doit veiller à ce que le contrat de location comporte bien une clause de solidarité. Cela lui permet de s’assurer de recevoir un loyer complet même si l’un des colocataires se désiste. Cette clause est par ailleurs imposée par les GLI, garanties de loyers impayés proposées par les compagnies d’assurance.

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Ainsi le colocataire qui quitte le logement avant la fin prévue du bail reste-t-il solidaire du groupe pendant les six mois qui suivent son départ et paye donc sa part de loyer, jusqu’à ce qu’un remplaçant prenne sa place. Dans le cas où le colocataire a son propre garant, la solidarité de celui-ci s’arrête également au bout de six mois. C’est pourquoi il est préférable, du point de vue du bailleur, d’opter pour un garant qui couvre l’ensemble des colocataires.

En cas de départ d’un colocataire, il est recommandé de faire un état des lieux de sortie spécifique afin que le partant soit responsabilisé par les dégradations qu’il aurait commises.

En conclusion…

En résumé, le propriétaire d’un logement mis en colocation doit privilégier le contrat de location unique. Ce contrat doit contenir une clause de solidarité afin de garantir un paiement régulier des loyers, même en cas de défection d’un des colocataires. Il est préférable que le groupe de colocataires soit entièrement composé d’étudiants, ceci afin de n’avoir qu’un seul contrat d’assurance pour l’ensemble ainsi qu’un seul garant.

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