Impact des nouvelles règles sur la sécurité du logement pour les propriétaires

Une nouvelle loi, votée en avril 2024, renforce la volonté de lutter contre l’habitat indigne et d’assurer la sécurité des occupants. Les propriétaires doivent en tenir compte.

La sécurité du logement est un domaine très vaste qui comprend les risques d’insalubrité, de péril (ruine), d’incendie, de dysfonctionnement d’équipement et de présence d’amiante, de plomb, de termites, etc.

Insalubrité du logement

La loi n°2024-322 du 9 avril 2024 apporte de nouvelles précisions pour définir l’habitat insalubre et lutter contre le logement indigne. Elle donne trois objectifs : prévenir la dégradation du logement, accélérer la réhabilitation du logement dégradé et lutter contre les marchands de sommeil. Le nombre de logements indignes en France est évalué à 1,5 millions.

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Le propriétaire bailleur est tenu de fournir au locataire un habitat digne et salubre. Le logement ne peut en aucun cas représenter un danger pour la santé et la sécurité des occupants. Toute personne constatant l’insalubrité d’un logement (occupant, voisin, témoin…) doit le signaler à la préfecture. Lorsque l’insalubrité d’un logement est avérée, le préfet peut ordonner son évacuation et sa démolition.

Habitat menaçant, ruine ou péril

La loi n°2024-322 du 9 avril 2024 redéfinit également la notion d’habitat menaçant ruine ou péril. Dans le cas où un bâtiment représente une menace pour ses occupants, mais aussi pour son voisinage, une procédure de péril sera engagée par le maire de la commune. Les occupants pourront être évacués et le bâtiment démoli.

Le péril est déclaré lorsque les murs du bâtiments ne semblent plus être en mesure de garantir une solidité suffisante, mais aussi lorsque les équipements communs d’un immeuble sont défectueux, obsolètes ou mal entretenus. Il y a également péril lorsque des matières inflammables ou explosives sont entreposées (illégalement) dans un local proche des habitations.

Risques d’incendie

Pour anticiper les risques d’incendie dans un logement, il est obligatoire d’installer un détecteur de fumée, également appelé DAAF, détecteur avertisseur autonome de fumée. C’est au propriétaire du logement qu’il incombe d’acheter et d’installer un DAAF.

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Pour leur part, les immeubles doivent disposer de quelques équipements dans les parties communes pour prévenir les risques d’incendie : des portes coupe-feu, des extincteurs disponibles dans les cages d’escalier, parkings, chaufferies et un système de désenfumage. Il est interdit d’installer des DAAF dans les parties communes.

Sécurité des équipements (Ascenseur, piscine…)

Les propriétaires du logement et les syndics de copropriété doivent s’assurer du bon fonctionnement de certains équipements collectifs. Notamment les ascenseurs, qui doivent être visités au moins une fois toutes les six semaines, et les piscines, qui représentent les éléments les plus risqués.

Présence d’amiante

L’amiante est un matériau utilisé pendant de longues années dans la construction de bâtiment, jusqu’à ce qu’il soit admis qu’il représentait un grave danger pour la santé. Ainsi tous les bâtiments construits avant le 1er juillet 1997, date où l’interdiction de l’amiante a été mise en vigueur, doivent faire l’objet d’un diagnostic avant la mise en location ou une vente. Les mesures de risque de présence d’amiante ne concernent pas les habitations individuelles.

Présence de plomb

Le plomb est un élément qui a longtemps été présent dans les peintures et dont on a constaté les effets nocifs sur la santé. Il provoque notamment des cas de saturnisme chez les enfants. Le risque a été identifié à la fin des années quarante et l’interdiction du plomb dans la peinture a été prononcée aussitôt. Aujourd’hui, pour tous les bâtiments construits avant le 1er janvier 1949 doit être réalisé un CREP, constat de risque d’exposition au plomb.

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Présence de termites

Les termites sont des insectes xylophages, c’est-à-dire qu’ils se nourrissent de bois. Ils vivent en communauté et ont pour particularité de détruire les constructions en bois. Les charpentes des maisons sont ainsi exposées à ce fléau, pouvant être détruites en quelques mois.

La présence de termites dans une zone d’habitation est signalée par un arrêté préfectoral. La municipalité peut dès lors obliger les propriétaires et les syndics à réaliser un diagnostic termites et autres insectes xylophages. Par ailleurs, toute personne étant confrontée à des termites a obligation de le signaler en mairie.

Présence de radon

Le radon est un gaz radioactif, incolore, inodore et d’origine naturelle. Il n’en représente pas moins un véritable danger pour la santé humaine. Il est généralement présent dans les sous-sols, selon la situation géographique du bâtiment. On en trouve notamment en Bretagne, en Corse, dans le Massif Central et dans les Vosges. Des travaux peuvent être exécutés dans les logements afin d’en réduire la présence, mais il est rarement éliminé en totalité.

La législation ne prévoit pas d’obligation à contrôler la présence de radon dans les logements. L’occupant du logement peut toutefois faire lui-même la vérification à l’aide d’un dosimètre. Les vérifications se font sur plusieurs périodes dans les principales pièces de vie du logement.

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