Les défis de la location à court terme dans un environnement réglementaire changeant

La location de logements à court terme a modifié le paysage locatif dans de nombreuses villes d’Europe. Si le système profite à de nombreux particuliers, les pouvoirs publics cherchent à contrôler le phénomène.

Les hébergements à court terme ont connu un impressionnant développement au cours de ces dernières années. Les plateformes en ligne telles qu’Airbnb ou Abritel permettent aux particuliers de louer leur logement sur une courte période et de générer ainsi de nouveaux revenus. Vu la rentabilité de l’affaire, certains propriétaires ne louent plus qu’exclusivement sur de courtes périodes, et acquièrent de nouveaux logements dans le même but.

Comment légiférer la location touristique de courte durée ?

Les villes les plus touristiques sont devenues de véritables eldorados pour la location de courte durée. Ce qui a provoqué une inflation des loyers et a dépersonnalisé de nombreux quartiers, ceux-ci n’étant plus occupés en majorité que par des touristes de passage, obligeant la population locale à se déplacer vers des zones moins chères. Les employés, les commerçants et les étudiants sont les premières victimes de cette inflation.

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Les pouvoirs publics se sont émus de ce constat et se sont efforcés d’imaginer une législation pour limiter l’usage du logement de courte durée. L’idée de définir un nombre de jours maximum par an consacré à la location de courte durée a été émise, mais celle-ci n’est possible que si les autorités ont accès aux données. Ainsi Airbnb et consorts ont-ils obligation de fournir les éléments de chacune des locations négociées : l’adresse du logement, le nombre de personnes et le nombre de nuitées.

C’est également sur le plan fiscal que les pouvoirs publics souhaitent inciter les bailleurs à plus de modération dans le logement de courte durée. Au début de l’année 2024, le gouvernement français a tenté d’appliquer une réforme fiscale sur les locations meublées de tourisme, en visant particulièrement les locations de courte durée.

Il s’agissait de rendre la fiscalité moins favorable pour les bailleurs utilisant le régime micro-BIC, en plafonnant les recettes et en réduisant les abattements. Le plafond de recettes fixé à 77.700€ passait à 15.000€ et l’abattement de 50% passait à 30%. Toutefois, un imbroglio survenu entre gouvernement et parlementaires a rendu le texte contradictoire, ce qui a obligé les autorités fiscales à le retirer. Une suspension bien entendu provisoire qui indique que l’on peut attendre quelques mesures restrictives en 2025.

Quelle fiscalité pour les bailleurs en 2024 ?

La réforme pour les loueurs de meublés relevant du régime micro-BIC a été reportée. Ceux-ci peuvent donc pour l’exercice 2023 bénéficier du régime jusqu’à 77.000 € de recette avec un abattement de 50%. Pour 2025, où seront déclarées les recettes de 2024, les nouvelles mesures devront s’appliquer, à savoir, dans le cas d’un logement qui n’est pas classé en meublé de tourisme, un plafond abaissé à 15.000 € et un abattement de 30%.

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Toutefois, les services fiscaux autorisent les loueurs à appliquer les nouvelles mesures si celles-ci leur sont favorables. Le régime réel des BIC permet de déduire le montant réel des frais de gestion et des charges de propriété. Si la base d’imposition s’avère moins élevée en réel qu’avec l’abattement de 50%, le régime réel s’avère plus avantageux. Bien entendu, ce régime impose une comptabilité rigoureuse sur laquelle les services fiscaux se montreront intransigeants. Et ce sera encore plus vrai à l’avenir.

Si le logement loué a obtenu son classement en meublé de tourisme, le bailleur bénéficie de la même fiscalité que lors des années précédentes. Il bénéficie du régime micro-BIC plafonné à 188.700€ de loyers bruts annuels, appliquant un abattement de 71%. La réforme reportée a prévu, si le logement n’est pas situé dans une zone tendue, un bonus sous la forme d’un abattement supplémentaire de 21%. Les bailleurs peuvent l’appliquer dès 2024 pour leurs revenus de 2023, ce qui donnera un abattement total de 92%. L’imposition ne sera appliquée que sur 8% des recettes.

Les loueurs de chambres d’hôtes restent soumis au régime micro-BIC jusqu’à 188.700 € de revenus annuels avec l’abattement de 71%. Ils ne sont pas concernés par l’abattement supplémentaire de 21%.

Quelle fiscalité pour les prochaines années ?

La réglementation sur les locations meublées risque d’évoluer au fil des années, notamment pour limiter les effets de la location de courte durée. Une proposition de loi est en cours d’examen, qui a pour objectif de “remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue”. Le régime micro-BIC devrait donc être plus restrictif. Le régime réel des BIC devrait en revanche conserver ses avantages.

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