La vacance locative est une période que redoutent particulièrement les propriétaires bailleurs car elle ne génère plus de revenus. Quelles sont les solutions pour éviter cette situation ?
La vacance locative désigne les périodes où le logement n’a pas d’occupant. Il s’agit souvent de ces jours ou ces semaines entre le départ d’un locataire et l’arrivée du suivant. Il est dans l’intérêt du propriétaire que cette période soit la plus courte possible, car elle génère une absence de revenus d’autant plus préjudiciable que les charges continuent de courir, tout comme l’éventuel remboursement de l’emprunt.
Comment réduire les vacances locatives ?
Mathématiquement, plus un bail est long, moins le risque de vacance est important. Mais pour le bailleur, il convient d’être réactif dès que le locataire a donné son congé. Le préavis que doit respecter le locataire partant doit être mis à profit par le bailleur pour rechercher un nouveau locataire. Ce préavis est généralement d’un mois, notamment pour les locations meublées. Il est de trois trois mois pour un logement vide dans une zone non tendue.
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Il s’agit donc de ne pas perdre de temps. En premier lieu, le bailleur doit publier sans attendre une annonce dans les sites de référence : leboncoin, seloger.com, pap.fr, etc. L’annonce doit être précise (type de logement, superficie, nombre de pièces) et s’appuyer sur les points forts du logement (quartier agréable, proximité pratiques, etc.). En outre, plusieurs photographies doivent illustrer l’annonce, car l’image convainc aussi bien que les mots, sinon mieux.
La période de recherche d’un locataire nécessite une grande disponibilité. Si le bailleur ne dispose pas du temps nécessaire, il peut se tourner vers une agence immobilière qui pourra exécuter ce travail moyennant une commission.
La législation autorise les visites du logement même s’il est occupé par un locataire en partance. Il faut bien entendu se mettre d’accord avec celui-ci pour programmer les visites à l’avance. Il n’est pas question de débarquer sans prévenir pour une visite.
Le contrat de location doit contenir une clause fixant les règles du droit de visite du propriétaire lorsque le locataire a donné congé. En tout état de cause, ces visites ne doivent pas prendre plus de deux heures dans la journée. En outre, elles ne sont pas autorisées le dimanche ou un jour férié. La présence du locataire n’étant pas toujours nécessaire, il lui appartient d’accepter ou non les visites pendant ses absences, notamment durant sa journée de travail.
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Il va sans dire que les risques de vacance locative sont moins importants dans les zones tendues. C’est un paramètre auquel les acquéreurs tiennent compte au moment d’acheter un logement pour le mettre en location.
Peut-on s’assurer contre la vacance locative ?
Pour éviter de perdre ses revenus en période de vacance locative, il est possible de souscrire une assurance. La plupart des compagnies proposent une garantie vacance locative qui consiste à indemniser le bailleur, totalement ou en partie, durant la période où son logement reste sans occupant. Elle peut être associée à une GLI, garantie loyer impayés, ou encore une GRL, garantie des risques locatifs. Le niveau d’indemnisation et la durée dépendent de l’offre des compagnies.
Attention à ne pas confondre vacance locative et carence locative. Si la vacance désigne l’absence d’un occupant entre deux locations, la carence locative désigne l’absence de locataire au moment où le logement neuf est mis sur le marché. Les raisons de l’inoccupation sont dès lors différentes et les éventuelles assurances ne désignent pas la même chose.
Comment éviter le départ des locataires ?
La vacance locative est souvent la conséquence d’un départ anticipé du locataire. C’est pourquoi le propriétaire doit veiller au bien-être des occupants. Il est important d’entretenir les meilleures relations possibles avec les locataires, notamment en répondant rapidement à leurs demandes lorsqu’ils rencontrent un problème. La présence d’un propriétaire attentionné est un plus qui peut encourager le locataire à renouveler son bail.
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Si les locataires vont et viennent trop souvent, le propriétaire se doit de s’interroger sur la qualité du logement, s’il ne présente pas de défauts rédhibitoires et dans ce cas, procéder aux réparations nécessaires. Le propriétaire peut également s’interroger sur le montant du loyer, peut-être un peu élevé par rapport au marché, ou sur la justification des charges qu’il fait payer.
La fidélisation des locataires est un élément sur lequel le propriétaire se doit de travailler pour diminuer le risque de départ et donc de vacance locative.