Réglementations environnementales et leur impact sur la location immobilière

Les nouvelles réglementations environnementales influent sur le marché de la location immobilière. Certains logements perdront de leur valeur et les loyers pourront, selon les cas, augmenter ou diminuer.

La loi Climat et Résilience de 2021 portant sur la lutte contre le réchauffement climatique impose à l’immobilier une réduction progressive de la consommation énergétique des logements. Les bâtiments professionnels sont également impactés à travers le Décret Tertiaire de 2019. Ainsi les investisseurs immobiliers doivent tenir compte de ces réglementations.

L’impact de la performance énergétique du logement

Le DPE, diagnostic de performance énergétique, a pris une importance considérable en juillet 2021 avec une refonte de sa méthode de calcul, et un poids juridique qui le rend désormais opposable. Obligatoire lors de toute vente et toute mise en location, le DPE donne au logement une note de A à G selon sa consommation estimée en chauffage, eau chaude, climatisation mais également en fonction de son impact sur l’environnement à travers ses émissions de gaz à effet de serre.

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L’objectif du gouvernement est d’éliminer du parc locatif immobilier les logements les plus énergivores, que l’on appelle couramment les passoires thermiques. Selon la note qu’il a obtenue, le logement peut se retrouver frappé d’une interdiction d’augmenter le montant de ses loyers, voire de conclure un nouveau bail d’habitation, si des travaux de rénovation ne sont pas entrepris.

Depuis 2022, il n’est plus autorisé à procéder à une révision des loyers pour les logements classés G ou F, considérés comme des passoires thermiques (la réglementation s’applique depuis 2024 dans les départements et territoires d’outre-mer). En 2023, si la consommation du logement dépasse 450 kilowattheure d’énergie par mètre carré et par an, il n’est plus possible de conclure un nouveau bail d’habitation. Des travaux de rénovations doivent être entrepris.

Les restrictions vont significativement augmenter à l’avenir : en 2025, il ne sera plus possible de louer un logement classé G. En 2028, ce sont les logements classés F qui seront frappés de cette interdiction. Quant aux logements classés E, leur interdiction arrivera en 2034.

En ce qui concerne les ventes de logement, les propriétaires vendeurs dont le logement est classé F ou G se doivent de réaliser un audit énergétique en plus du DPE afin que l’acquéreur soit informé des travaux à effectuer dans le logement afin d’obtenir une note entre A et D qui permettra une location.

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De nouvelles réglementations sur l’immobilier neuf

En ce qui concerne l’immobilier neuf, plusieurs nouvelles lois ont été votées dans le but d’atténuer l’impact de l’immobilier sur l’environnement et de combattre le dérèglement climatique.

Depuis le 1er janvier 2022 s’appliquent les normes du RE2020, la réglementation environnementale 2020, qui succède au RT2012, réglementation thermique de 2012. Dans les constructions neuves, individuelles ou collectives, il est interdit d’installer un chauffage au gaz.

L’impact environnemental devient une norme essentielle à prendre en compte lors de l’acquisition d’un logement neuf. Les investisseurs seront amenés à comparer l’achat dans le neuf ou l’ancien en fonction des travaux de rénovation à effectuer dans l’ancien.

L’avenir du logement au regard des nouvelles réglementation environnementales

Dans le domaine de la location, le DPE impacte désormais le montant des loyers. Plus le logement s’approche d’un classement A, B ou C, moins la consommation est élevée. La loi de l’offre et de la demande permet aux bailleurs de pratiquer un loyer plus élevé.

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A contrario, un logement mal classé par le DPE (D ou E) permet au locataire de négocier le loyer à la baisse, en arguant une consommation énergétique qui reste élevée. Pour les logements classés F ou G, la question ne se posera plus puisque la location ne sera plus autorisée.

Il est probable que de nombreux logements vont se retrouver à la vente en raison de leur statut de passoire thermique (DPE classé F ou G) et de l’impossibilité des propriétaires d’investir dans des travaux de rénovation. Ces logements subiront inévitablement une décote à la vente (de l’ordre de 15% selon les estimations).

Pour les demandes de prêts, les banques exigent désormais le DPE du logement afin d’évaluer les capacités de l’emprunteur à financer les travaux nécessaires, mais aussi les risques de perte de valeur du bien acheté.

Le logement locatif s’adapte chaque année un peu plus à l’urgence climatique et la législation est appelée à évoluer encore et toujours dans le sens de la performance énergétique et d’une consommation fortement réduite.

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