Est-il possible de modifier le bail alors que la location est en cours ? Quelles sont les règles à respecter pour que les modifications apportées soient légales ?
Dans le droit français, lorsque deux parties ont conclu et signé un contrat, dans quelque domaine que ce soit (location immobilière, travail, affaires…), la loi interdit de modifier celui-ci dès lors qu’il est exécuté. Toutefois, les parties signataires ont la possibilité d’ajouter un avenant s’ils souhaitent apporter une modification au contenu du contrat.
Dans quel cas peut-on modifier un contrat de location ?
Dans le cadre d’un logement locatif, les termes du contrat de location (ou bail) ne peuvent être modifiés que par l’ajout d’un avenant signé par les deux parties. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 limite le recours à un avenant à certaines situations.
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L’avenant est notamment nécessaire lorsqu’un des signataires du bail quitte le logement. La situation peut survenir dans le cas d’un couple marié installé dans un logement. Le contrat de location peut n’avoir été signé que par l’un des deux époux. Mais en cas de séparation du couple, si l’un quitte le logement alors que l’autre y reste, il est nécessaire de rédiger un avenant pour que le contrat tienne compte de la nouvelle situation. Cela fonctionne de la même manière dans le cas d’une colocation où l’un(e) des colocataires quitte le logement.
Un locataire peut également être ajouté dans le cadre d’une location, notamment lorsqu’un conjoint vient rejoindre le locataire principal ou que le logement accepte un nouveau colocataire. Il est préférable dans ce cas d’ajouter un avenant au contrat de location.
Un avenant peut également être utilisé dans des situations plus courantes, comme le renouvellement du bail dans le cas où les conditions de location sont modifiées. L’avenant peut également être utilisé en cas d’augmentation du loyer, voire sa diminution le cas échéant, ou en cas de changement significatif au niveau des charges locatives.
Quelles sont les règles de l’avenant au bail ?
Un avenant ne peut concerner qu’un seul sujet et doit préciser toutes les conséquences qu’implique le changement dont il est l’objet. Chaque clause du contrat qui nécessite une modification fera l’objet d’un avenant spécifique.
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Le nombre d’avenants possibles à un contrat de location n’est pas limité. Il est possible d’en créer un pour n’importe quelle clause pour peu que les deux parties soient d’accord. Ce qui a été convenu dans un avenant prend effet à la date de la signature par les deux parties. Le contenu ne peut en aucun cas être rétroactif.
L’avenant peut être rédigé sur papier libre. Pour être légal, il doit contenir au minimum un certain nombre d’éléments :
- l’avenant doit spécifier à quel contrat il est lié, en précisant son objet (le logement loué) et la date à laquelle il a été signé,
- les parties signataires de l’avenant (bailleur et locataire) doivent être identifiées par leur nom, leur prénom et leur adresse postale,
- le texte des modifications apportées doit faire référence à la clause du contrat d’origine,
- l’avenant doit être signé par les deux parties, indiquant leur accord et leur engagement à respecter le contenu.
Dans quel cas l’avenant au bail n’est-il pas obligatoire ?
Il existe quelques situations où un avenant au bail n’est pas obligatoire malgré un changement significatif. C’est le cas notamment lorsque le logement est passé d’un propriétaire à un autre. Le locataire doit être tenu au courant de la transaction, et les coordonnées du nouveau propriétaire doivent lui être transmises. Mais le contenu du contrat de location signé avec le premier locataire n’est pas remis en cause. Un avenant n’est donc d’aucune utilité. Le nouveau propriétaire est tenu de respecter l’ensemble des termes du contrat d’origine et des avenants signés depuis.
Dans le cas d’un renouvellement du bail, l’avenant n’est pas nécessaire si la location se prolonge dans les mêmes conditions que celles décrites dans le contrat d’origine. Si la durée du bail est modifiée ou si d’autres éléments entrent en compte, un avenant est alors nécessaire.
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Dans le cas d’une augmentation de loyer, il est possible de se dispenser d’un avenant si les règles de révision du loyer sont décrites dans le contrat d’origine et qu’elles sont parfaitement respectées.
Quand une clause du contrat initial est considérée comme abusive, il n’est pas utile de faire un avenant pour en annuler les effets. La clause s’annule d’elle-même par son caractère illégal.