Évolutions du droit du logement et leur impact sur les propriétaires

Dans l’immobilier locatif comme dans de nombreux autres domaines, la législation évolue. Quelles nouveautés nous apporte l’année 2024, avec quelles conséquences pour les bailleurs ?

Une mesure de la loi des finances 2024 a fait l’actualité pour l’imbroglio provoqué par une erreur de transcription sur le Journal Officiel. Cette mesure concerne la location des meublés de tourisme et vise à réduire les avantages que procure la location de courte durée sur le modèle Airbnb.

Une nouvelle fiscalité pour la location de tourisme

Le texte erroné a été annulé par les services fiscaux qui proposent aux contribuables le choix d’opter pour la mesure de 2024 ou de profiter une dernière année de celle en vigueur en 2023.

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Cette nouvelle mesure sera appliquée à partir de 2025 (pour les revenus de 2024). Pour adopter le régime micro-BIC avec la location saisonnière de meublés, le plafond de revenus, qui était de 77.700 € pour les meublés non classés et de 188.700 € pour les classés, est abaissé à 15.000 €. Quant à l’abattement, qui était de 50%, il sera désormais appliqué à 30%.

Afin de limiter la location de courte durée, responsable d’une inflation des montants de loyers et d’une dépersonnalisation des quartiers dans les grandes villes, la loi oblige désormais chaque logement loué à être déclaré en mairie, notamment en zone tendue. Il sera donc nécessaire d’obtenir un numéro d’enregistrement pour pratiquer la location, de même qu’il sera nécessaire de réaliser un DPE (diagnostic de performance énergétique). En outre, la possibilité de louer son propre logement en location courte sera abaissée à 90 jours dans l’année.

La fin du bouclier loyer

Instauré en août 2022 pour lutter contre l’inflation, le bouclier loyer a été reconduit un an plus tard pour être appliqué jusqu’en mars 2024. Il ne sera plus en vigueur à partir du deuxième trimestre 2024.

Le principe de ce bouclier loyer était de plafonner l’IRL, indice de référence des loyers, afin de limiter les conséquences de l’inflation sur les loyers. Limité à 3,5% en France métropolitaine (2% en Corse et 2,5% outre-mer), l’IRL ne sera plus plafonné en avril, le gouvernement estimant que l’inflation ne dépassera pas 3,5 %.

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Les restrictions sur les passoires thermiques

Les logements classés F ou G par le DPE sont désormais dans l’œil du cyclone. L’interdiction de réviser les loyers, en vigueur depuis août 2022 en métropole, s’applique désormais en outre-mer. L’interdiction de louer, qui frappe déjà les logements les plus énergivores (plus de 450 kWh/m²/an), va s’étendre en 2025 aux logements classés G. L’année en cours est donc la dernière où les propriétaires de ces logements pourront signer un bail de location.

Outre la succession d’interdictions, une mesure fiscale a été adoptée pour permettre aux propriétaires d’effectuer des travaux de rénovation qui feraient évoluer leurs logements vers une classe A,B,C ou D avant la fin de l’année 2025. Le plafond du déficit foncier imputable passe temporairement de 10.700 € à 21.400€.

Par ailleurs, de nombreuses aides sont toujours en vigueur. Le gouvernement a augmenté le budget du dispositif MaPrimeRénov’ qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique et a redéfini quelques critères d’éligibilité. La subvention pour l’installation d’une pompe à chaleur air/eau en remplacement d’une chaudière passe de 1000 € à 2000 €.

Quelles sont les autres mesures à connaître en 2024 ?

  • Les immeubles de logements et copropriétés de plus de 200 lots dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 doivent désormais procéder à un DPE collectif.
  • Une prime de 5000€ est attribuée par le Gouvernement aux propriétaires d’un logement vacant situé dans une zone rurale.
  • Plusieurs communes de France souhaitent adopter l’encadrement des loyers déjà en vigueur dans 24 communes françaises. La ville de Grenoble et plusieurs communes du Pays Basque s’y emploient.
  • Le dispositif Pinel, qui donne des avantages fiscaux aux investisseurs tout en garantissant un loyer faible aux locataires, vit en 2024 sa dernière année d’application.
  • Les lois Malraux et Denormandie, qui donnent une réduction d’impôt aux investisseurs engagés dans des travaux de rénovation (logements pour Denormandie, immeubles à caractère historique pour Malraux) ont été prolongées jusqu’en décembre 2024.
  • Selon les communes, une exonération de la taxe foncière peut être appliquée pour des logements neuf à haute performance énergétique ou pour des travaux engagés dans le but d’améliorer cette performance.
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