Le bouclier loyer, voté en août 2022 et prolongé d’un an en 2023, se termine au printemps 2024. Le premier trimestre de cette année est donc le dernier concerné par la mesure.
Les dirigeants politiques aiment donner le nom de “bouclier” à toute mesure qu’ils prennent pour permettre à leurs concitoyens de limiter leurs dépenses, plutôt que celui de “plafonnement” pourtant plus pertinent. C’est le cas du “bouclier loyer”, mis en place en 2022, un dispositif qui bloque l’augmentation excessive des loyers en période d’inflation.
Qu’est-ce que le bouclier loyer ?
C’est au cours de l’été 2022 que le gouvernement Borne a mis en place le bouclier loyer. L’inflation était telle qu’elle risquait d’impacter sévèrement le montant des loyers. L’augmentation de ceux-ci, pour rappel, se réalise chaque année en se basant sur l’IRL, indice de référence des loyers. Or, cet indice est calculé en fonction de l’inflation.
À lire Modifications de la législation sur les baux de location
Ainsi pour éviter que les loyers flambent à leur tour et rendent l’inflation incontrôlable, le gouvernement a voté un plafonnement de l’IRL à 3,5% (2 % en Corse, 2,5 % en Outre-mer). Ainsi les locataires ont l’assurance que leur loyer ne sera pas révisé au-delà de ce taux, ce qui préserve leur pouvoir d’achat. Le bouclier est également appliqué sur l’ICL, indice des loyers commerciaux, qui concerne les bâtiments professionnels.
Selon le gouvernement, sans ce bouclier, les loyers auraient augmenté de 6% durant le deuxième trimestre 2023. L’inflation n’ayant toujours pas été maîtrisée au début de l’été 2023, la mesure a été reconduite jusqu’au printemps 2024. Le premier trimestre de l’année est donc le dernier concerné par le bouclier loyer.
Les économistes estiment en effet que l’inflation devrait se stabiliser durant le deuxième trimestre de l’année 2024, ce qui ne devrait pas engendrer un indice des loyers supérieur à 3,5%. Les locataires n’ont pas, en théorie, à craindre de forte augmentation si leur trimestre de référence est le deuxième.
Retour à la normale ?
Le bailleur d’un logement, ou son représentant, réalise une fois par an la révision des loyers. Il s’agit d’une procédure nécessaire au bailleur pour suivre le cours de l’inflation. Le procédé est toutefois réglementé.
À lire Innovations dans le financement immobilier pour les propriétaires
En premier lieu, cette révision et son mode de calcul doivent être spécifiés dans le contrat de location. Si elle n’y figure pas, le locataire pourra refuser toute révision jusqu’à l’issue de son bail. Le bailleur doit donc veiller à bien faire figurer cette clause sur le contrat sous peine de geler ses revenus.
La révision du loyer est exécutée une fois par an, à la date anniversaire du contrat de location. Celle-ci doit répondre à un mode de calcul précis, en se référant à l’IRL, indice de référence des loyers, un pourcentage communiqué chaque trimestre par l’INSEE.
L’indice à prendre en compte est celui du trimestre de référence, c’est-à-dire le trimestre correspondant à la date de l’entrée du locataire dans le logement et par conséquent le trimestre où est exécutée la révision du loyer. Si le contrat de location date de mars, le trimestre de référence est le quatrième, sorti mi-janvier.
Le calcul de la révision du loyer est basé sur une règle de trois, très simple à appliquer : l’indice du trimestre de référence de l’année en cours est à multiplier par le loyer en cours. Le produit est divisé par l’indice de l’année précédente : Nouveau loyer = (IRL N x Loyer) / IRL N-1
À lire Développements juridiques récents affectant les propriétaires immobiliers
Comment communiquer la révision du loyer au locataire ?
Même si la révision du loyer fait l’objet d’une clause dans le contrat de location, le bailleur se doit d’avertir le locataire de sa mise en œuvre prochaine. Un courrier est donc envoyé un mois plus tôt, où sont précisés le nouveau montant du loyer et la date d’application.
Le locataire peut bien entendu contester la révision s’il découvre une erreur de calcul, mais il ne peut s’opposer au principe, puisque celle-ci est mentionnée dans le bail. Charge à lui de prendre ses dispositions et d’ajuster le montant s’il procède au paiement par virement automatique.
Si le bailleur oublie de procéder à la révision du loyer dans les temps, il a la possibilité de l’appliquer avec retard. Il ne peut toutefois demander aucun rattrapage au locataire. En outre, il doit procéder au calcul à partir de l’indice du trimestre de référence et non pas celui du trimestre en cours.
Pour rappel, la révision du loyer n’est pas autorisé pour un logement classé F ou G par le DPE, diagnostic de performance énergétique.