La notion légale de logement décent oblige les propriétaires bailleurs à fournir à leur locataire des logements répondant à des normes et des critères obligatoires.
Lorsqu’un logement est mis en location, celui-ci doit répondre à des critères de décence. Ceux-ci, sur le plan légal, sont au nombre de cinq : une surface minimale, une performance énergétique optimisée, pas de risques pour la santé et la sécurité du locataire, absence d’animaux nuisibles et de parasites et mise à disposition obligatoire de certains équipements.
Quelle est la surface minimale d’un logement décent ?
Un logement mis en location doit proposer au minimum une pièce principale dont la surface habitable, pour une personne, est d’au moins 9 m² et la hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Cette surface peut également se mesurer en volume et doit dans ce cas représenter au minimum 20 m3.
À lire Nouvelles mesures de garantie des loyers impayés pour les propriétaires
A partir de deux personnes, la surface habitable doit être de 16 m². Il faut ensuite ajouter 9 m² pour chaque personne supplémentaire. A partir de huit personnes, la surface habitable doit représenter au minimum 78 m².
La surface habitable est mesurée au sol et fait la déduction de l’espace occupé par les murs, les cloisons, les embrasures de fenêtres et de portes, les cages d’escaliers, les marches, les gaines, etc.
Cette surface habitable ne tient pas compte de la surface occupée par les locaux communs ni les dépendances, la cave, l’espace de stationnement, le garage, les remises, le sous-sol, les combles (lorsqu’ils ne sont pas aménagés), les balcons, les terrasses, les vérandas et tout espace du logement dont la hauteur du plafond est inférieur à 1,80 mètre.
Dans le cadre d’une colocation, chaque colocataire doit disposer d’un espace individuel (la chambre) d’au moins 9 m² (ou d’un volume de 20 m3). La surface des pièces communes n’entre pas dans le calcul de la surface habitable minimale.
À lire Évolution des règles sur la sous-location de logement
D’autres conditions plus restrictives peuvent être imposées par le RSD, règlement sanitaire du département. Il est recommandé de se renseigner en mairie sur ce point.
Quel est l’équipement minimal dont doit disposer un logement ?
Le propriétaire bailleur doit s’assurer que le logement qu’il met en location dispose des équipements suivant :
- Une cuisine (ou un coin cuisine) doté d’un évier (raccordé à l’évacuation des eaux usées) alimenté en eau chaude et en eau froide. Le coin cuisine doit également permettre d’installer au moins un appareil de cuisson,
- Une salle de bain comprenant au minimum une baignoire ou une douche, alimentée en eau chaude et en eau froide et raccordée à l’évacuation des eaux usées,
- Un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas (le WC peut être présent dans la salle de bain ou dans une pièce externe accessible),
- Un réseau électrique puissant permettant le branchement d’appareils suffisant et un éclairage dans chaque pièce,
- Un équipement de chauffage avec dispositif d’alimentation et d’évacuation des éléments,
- Un équipement d’alimentation en eau potable, distribuée avec un débit et une pression suffisante,
- Un équipement d’évacuation des eaux usées provenant de la cuisine, des machines à laver, de la salle de bain et des WC (l’équipement doit empêcher les remontées d’odeurs).
Comment assurer la conformité du logement ?
Pour qu’un logement soit considéré comme conforme, il ne doit représenter aucun risque pour la santé et la sécurité du locataire. Plusieurs critères ont été définis pour réglementer cette conformité. Un point doit être fait sur :
- la protection du logement contre l’eau (infiltration, ruissellement, remontées…) par le toit, les murs, les ouvertures…
- la protection du logement contre l’air extérieur, étanchéité des murs et des menuiseries extérieures, cheminées munies de trappes,
- l’aération du logement,
- l’éclairage naturel des différentes pièces,
- la conformité des installations de gaz et d’électricité (diagnostic obligatoire si installation de plus de quinze ans),
- le bon fonctionnement et la conformité des équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation,
- la présence de garde-corps sur les fenêtres et les balcons, ainsi que de rampes sur les escaliers,
- aucun risque pour la santé provenant des matériaux, revêtements et canalisations utilisés pour la construction (plomb, amiante, etc.)
- l’absence de tout animal nuisible ou parasite, notamment les rats, les termites, les cafards, les puces de lit, etc.
- la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique.
Comment assurer la performance énergétique du logement ?
A chaque installation d’un locataire dans le logement, doit être réalisé le DPE, diagnostic de performance énergétique. Le logement doit consommer moins de 450 kWh d’énergie finale par m² de surface habitable.
À lire Réforme de la fiscalité des revenus locatifs en France
A partir de 2025, le logement ne pourra plus faire l’objet d’un nouveau bail ou d’un renouvellement si le DPE est classé à la lettre G. Cette restriction touchera les logements classés F en 2028 puis les logements classés E en 2034.