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Réforme des dispositifs d’encadrement des loyers

La ville de Grenoble et plusieurs communes du Pays Basque vont entrer dans le cercle très fermé des villes de France qui appliquent l’encadrement des loyers.

Après Paris (juillet 2019), Lille, Hellemmes et Lomme (mars 2020), Lyon et Villeurbanne (novembre 2021), Bordeaux (juillet 2022) et Montpellier (juillet 2022), la ville de Grenoble est autorisée par le Gouvernement à appliquer le dispositif de l’encadrement des loyers. Celui-ci est également en vigueur depuis quelques années dans des communes plus modestes, comme celles du Grand Paris Plaine Commune (juin 2021) ou de Est Ensemble (décembre 2021). Leur exemple sera suivi par plusieurs communes du Pays Basque français, qui ont elles aussi reçu l’aval de l’État.

L’encadrement des loyers, c’est quoi ?

L’encadrement des loyers est une mesure créée en 2014 dans le cadre des lois ALUR et ELAN. Son objectif principal est de limiter le montant d’un loyer dans une zone d’habitation définie, généralement en zone tendue. Son principe est d’établir un loyer de référence dans la zone donnée, et d’interdire aux loueurs de fixer le montant de la location au-delà de 20% (en plus) ou 30% (en moins) de ce loyer de référence.

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Un loyer de référence est calculé en fonction de la typologie de chaque logement : sa superficie, son nombre de pièces, son emplacement, son type de location (vide ou meublé), etc. Si le loueur ne respecte pas l’encadrement des loyers, il s’expose à une amende qui peut monter jusqu’à 5.000 € pour un particulier, et jusqu’à 15.000 € pour une personne morale.

L’encadrement des loyers ne concerne pas certains logements, notamment ceux qui sont soumis à la loi de 1948, ceux qui sont conventionnés par l’ANAH, les logements sociaux et les meublés de tourisme. Le loyer pratiqué pour la sous-location n’entre également pas dans les règles de l’encadrement (mais on sait qu’à la base, celui-ci ne doit pas dépasser le loyer du locataire).

Sur quels critères définit-on l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers a pour but de freiner la flambée des loyers dans les zones tendues, c’est-à-dire les villes et quartiers où l’offre en logement est largement inférieure à la demande. Paris a été un précurseur dans le domaine et de nombreuses villes de France souhaitent suivre son exemple. Celles-ci doivent toutefois en faire la demande alors que l’État n’accorde le droit d’utiliser cette mesure qu’avec parcimonie.

Plusieurs critères déterminent l’éligibilité d’une commune à l’encadrement des loyers. Elle doit notamment présenter un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social.

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En 2017, lorsque Paris avait voulu instaurer une première fois l’encadrement des loyers, la mesure avait été remise en cause par la Justice après une plainte déposée par l’UNPI, union nationale des propriétaires immobiliers. Finalement, c’est en 2019, après que le Gouvernement ait revu sa copie, que la capitale a pu lancer cette mesure.

Qu’est-ce que le complément de loyer ?

Si tous les logements d’une zone sont soumis à l’encadrement des loyers, certains ont la possibilité d’appliquer un complément de loyer s’ils présentent une particularité remarquable. Il peut s’agir de conditions de confort particulières ou d’une vue imprenable sur un site important ou un monument historique. Le complément de loyer, comme son nom l’indique, s’ajoute donc au loyer de base (égal à 10% près au loyer de référence).

L’encadrement des loyers va-t-il se développer en France ?

Dans le courant de l’année 2024, la ville de Grenoble va donc s’ajouter aux localités autorisées à pratiquer l’encadrement des loyers. Elle devrait être accompagnée de vingt-quatre communes du Pays Basque français : Bayonne, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye ainsi que Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.

D’autres villes de France ont déposé leur candidature auprès du Ministère du logement pour obtenir l’autorisation de pratiquer à leur tour l’encadrement des loyers : Marseille notamment, mais aussi Cergy (Val-d’Oise), Annemasse (Haute-Savoie) et l’intercommunalité Grand-Orly Seine-Bièvre. De nombreux élus demandent à ce que chaque commune soit libre d’appliquer l’encadrement des loyers sans avoir besoin de demander au Gouvernement.

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